承租人在面临拆迁的时候,应当重点注意哪些问题?

2021-05-02 15人已浏览

刘伟长律师团队负责人

广东天穗律师事务所

擅长：婚姻家庭、合同纠纷、房产纠纷、债权债务

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专业分析

承租人在面临拆迁的时候，应当重点注意的问题有：承租人在面临拆迁的时候，被拆迁人与承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换；产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。一、承租人在面临拆迁的时候,应当重点注意的问题有： 1、被拆迁人与承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。具备下列情况之一，拆迁人对被拆迁人给予补偿：（1）被拆迁人的房屋所有权处分不受租赁关系的限制，拆迁人应对被拆迁给予补偿；（2）被拆迁人对房屋承租人进行安置的，即被拆迁人与承租人对原有租赁关系已进行了变更，原租赁房屋的所有权回复到完全状态，拆迁人应依法对被拆迁人给予补偿。 2、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。被拆迁人与房屋承租人租赁关系达不成协议的，即被拆迁人与房屋承租人没有解除租赁关系，也没有达成安置协议。拆迁人必须对被拆迁人实行产权调换，产权调换的房屋由原承租人继续承租，租赁关系继续有效。 3、产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。拆迁人必须对被拆迁人实行产权调换，产权调换的房屋由原承租人继续承租，租赁关系继续有效。但由于租赁标的物发生了变动，被拆迁人与承租人必须重新订立房屋租赁合同。二、承租房被征收时需要注意： 1、征收人与被征收人的基本情况。如征收人的名称、地址、联系方式；被征收人的姓名、住处、通讯地址等情况。 2、被征收房屋的具体情况。包括被征收房屋的产权情况、房屋位置、建筑面积、结构楼层、装修及周边环境等。 3、被征收房屋的评估价值。被征收的房屋的价值应由评估机构评估确定。第四，补偿方式。主要包括选择的补偿方式，如果选择货币补偿，则应约定支付的时间；如果选择产权调换，应约定房屋的交付时间、差价结算等事宜。 4、补助费用。征收人应对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补偿费。过渡期限内，被征收人自行安排临时安置的，征收人应当支付临时安置补助费。因征收房屋造成停产停业的，还需要支付停产停业补偿费。 5、搬迁期限或过渡期限。搬迁期限就是指被征收人最晚自行搬出被征收房屋的时间。过渡期是指实行产权调换的补偿方式，征收人提供可以入住的调换房屋的最晚时间。 6、违约责任。指违反房屋征收补偿协议后，按照约定应承担的法律后果。三、租赁期间，因征收导致承租人无法继续使用租赁房屋的，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿，其中包括： 1、被征收房屋价值的补偿中，涉及承租人装修部分归承租人所有； 2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿归承租人所有； 3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿归承租人所有； 4、市、县级人民政府给予的补助和奖励，承租人享有50%； 5、合同未明确约定但征收补偿方案中有规定的其他补偿项目，承租人享有50%。对于出租人拒不支付补偿的行为应约定相应的违约赔偿责任。此外，还可以在租赁合同中约定：在征收过程中，出租人应允许并授权房屋承租人就依约享有的相关权利向房屋征收部门提出意见。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

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