已经销售的房屋，不能再抵押担保偿债了。另外，你这里的抵押应该不是法律上的抵押吧。法院不能直接确定在建工程抵押，办理抵押的应是行政机关。你备注的已开正式销售合同是指开发商和你签订合同还是和其他购房者签订合同？该房屋是另外的可以销售的房屋吗？如果是，合同又和你签订的。关键是看你们的调解协议中是否可以在甲方未付款时可以直接抵偿。由于双方的协议没有直接的执行效力。赞同其他律师意见，最好要求法院出具调解书。否则，业主不履行调解协议还得另案起诉。
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如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。所以，买卖房屋如果房子已经被抵押是可以买卖的。
已经抵押的房子是还能再抵押的，房屋是可以申请二次贷款的，但是每家银行的规定各不相同，并非所有银行都是可以二次抵押贷款的。在办理二级抵押贷款时，应注意二级抵押贷款的住房应是市场开发较大的住房和商品房，用于抵押贷款的房屋必须是现房。
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