未取得规划许可证和建设许可证的房屋买卖合同无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。” 房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门（规划局）责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。一般来说都要罚款之后才可补办《建设工程规划许可证》。
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没有规划许可证房屋买卖无效。进行工程建设必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，没有办理规划许可证的建筑属于非法建筑，为禁止流通物，不能进行买卖。
没有规划许可证房屋买卖有效，但买卖当事人对房屋仅享有债权，不发生物权变动的效力。没有规划许可证不能办理登记过户，依法登记领取权属证书是物权变动的权利要件，不属于买卖生效要件。
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