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小产权房是指未经过任何国家相关部门和环节审批建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋，其只能在集体成员内部转让的、置换，不能向非本集体成员的第三人转让或出售，且只能交易使用权，不能交易所有权。
小产权房有以下风险： 1、小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，不受法律保护； 2、小产权房只有使用权，没有所有权； 3、小产权房很难拿到全额拆迁补偿； 4、小产权房不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能抵押流转。 《城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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