你好，蔡律师，关于商品房买卖，应该需要注意哪些细节，例如：合同备案，合同明细，买房正规流程之类的

商品房买卖是一种特殊商品的买卖，由于起买卖的数额巨大，买卖时手续繁琐，且需要一个相当长的时间过程，消费者常常搞不清购房程序，经常感到心里不踏实。如果了解以下购房的基本程序和步骤，熟知规范的操作方式，可以使消费者购房签订契约时严谨一些，所购房的安全性才会有保障。在购买商品房时，一般情况下，双方都应该按照以下基本程序办理：　　一、签订认购书　　商品房预(销)售工作开始后，开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。经过媒体宣传，购房人在得到信息后，会到售楼处签订认购书，并交纳定金，销售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购房人，并应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况。签订认购书是商品房销售程序的第一个环节，买卖双方所签订认购书的主要内容应包括： 1、卖方，即发展商名称、地址、电话;销售代理方名称、地址、电话。认购方名称或姓名、地址、电话、身份证件种类、代理人名称、地址、电话; 2、认购物业; 3、房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价; 4、付款方式：一次付款、分期付款、抵押付款; 5、认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。当购房人在售楼处签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以使其清楚下一环节及签约的有关细节。《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部条款内容，才可以保证下一步顺利签约。《签约须知》的主要内容： 1、签约地点; 2、购房者(个人、公司)应带有关身份证件、公司文件前去签约; 3、购房者若委托他人签约，附有关委托书的说明; 4、交纳有关的税费说明：印花税(房价0.05%)、契税(房价4%)、手续费(房价1%)、房产权属登记费0.3元/平方米、权证工本费、权证印花税和有关公证费等。　　二、签订买卖契约购房人在售楼处签定认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产，都要对契约的每一条逐句审查、询问。　　《预售契约》的主要条款： 1、土地使用权及房产名称; 2、购房人购买房产及交付定金; 3、购房人购买房产的面积及土地使用权面积和年限; 4、房价(单位面积、总价); 5、付款方式; 6、买方违约条款(未按期交房); 7、卖方质量违约条款; 8、卖方保修条款;9、买方接受物业管理公司管理条款; 10、预售登记条款; 11、转让条款; 12、过户条款; 13、解决纠纷条款。　　另外，《预售契约》内容较简单，发展商可以增加补充协议。　　补充协议主要内容有： 1、限制买方擅自改变室内结构条款; 2、卖方因不可抗力延期交房免责条款(包括供气、供暖等); 3、房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款; 4、不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款; 5、具体转让条款。　　三、办理预售登记及转让　　登记：办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要，对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内，买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售预购登记手续。买卖双方可以共同委托律师办理上述手续。　　转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受让人应在预售契约上做背书。在背书签字之日起15日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起10日内通知卖方。　　四、办理入住　　在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况审查后，确认无误再签发入住单。同时安排签订管理公约。《预售契约》有接受管理公司管理的条款，所以入住前，必须安排买方与管理公司签订管理公约，交纳维修基费用。五、办理产权过户、领取房产证发展商最后要为购房人(此时也可称为业主)办理房产过户手续，最终办理产权证。 (3)契税，即由买方交纳房价款的6%。 7、办理房屋产权过户登记　　按照我国有关房地产法规的规定，进行房地产交易的单位和个人都要到当地的房地产管理机关办理登记、鉴证、评估和立契过户手续。交易双方当事人签订的房屋买卖合同必须办理以上手续才是合法的，否则就是无效合同。鉴证是指房地产交易管理部门对房地产产权、房地产交易价格以及有关证件等进行的审查、核实活动。在审查、核实时，如有必要，房地产管理部门还会对买卖的房地产进行现场查勘和评估。在房地产管理部门审查完毕及房地产买卖当事人按照规定交纳有关税费后，房地产管理部门就可以向当事人核发过户单。当事人可以凭过户单办理产权过户手续，领取房地产权属证。　　二、消费者应该怎样制定购房预算?　　在停止住房实物分配以后，购买商品住房成为人们关注的热点。目前，由于商品住房的价格颇高，购买一套两居室的住房就要十几万元到几十万元，这对一般普通消费者来说是一笔巨额的开支。因此，消费者在购买商品住房之前，一定要做一个详细的购房预算，根据自己的住用需求、资金实力以及市场行情等诸多因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定要购买商品住房的种类和价位。消费者可以从以下几个方面来制定购房预算： 1、全面计算一下家庭可以动用的资金消费者对自己准备用多少钱购买商品住房要有一个大致的估计，真正做到心中有数。消费者首先要计算一下自己家庭的平均月收入，即家庭成员的工资、奖金等收入，然后从中筹划出日常生活、医疗和预防意外灾害等方面的开支;收入中剩下的部分就是家庭每月可以灵活支配的资金，这部分资金加上其家庭以前的积蓄存款便是消费者购房时可以动用的资金。 2、仔细了解房屋价格中的地价土地的价格是商品住房价格构成中的重要组成部分，据有关资料统计，目前我国城镇商品住房价格构成中的土地费用占20%-30%左右。在城市中，一般处于市中心的地段或临近旅游景点、开发区、商务中心、文化中心等处的地价相对较高，城市近郊区等偏远地区的地价就比较低。消费者可以通过所在城市的房地产管理部门公布的基础地价，标定地价以及处于不同地区的同一类型的商品住房价格上的差别了解有关地价的资料。 3、认真考虑预购房屋的面积　　消费者要根据自己的家庭人口数量和住用需要，来考虑预购房屋的面积。房屋面积的大小直接关系到房屋的售价，消费者在购房时，一定要详细的了解整座建筑物的有效面积系数。“有效面积系数”是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积也就越大。目前，我国的多层的砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7～0.8左右;而高层住宅楼的有效使用面积系数在0.7～0,75左右，低的只有0.65。在购房时购房者都是以建筑面积付款的。因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到房子的使用面积会有很大差别。 4、详细调查有关物业管理的各项支出　　目前新建的住宅小区都实施了物业管理服务。根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，住宅小区公共服务收费的费用构成包括以下部分：(1)管理、服务人员工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费;(3)绿化管理费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业管理单位固定资产折旧费;(8)法定税费。全国各地区也依据此办法制定了具体的小区物业管理收费标准。消费者一旦准备购买商品住房，就可以以此为依据估算物业管理的各项支出，将其列入购房预算的计划中。 5、尝试贷款购房，作好还款准备　　国家为了增强普通收入者的购房能力，已广泛开展了购房贷款业务。目前，购房者如已建立个人住房公积金便可以向省、市、县住房资金管理中心申请房改资金抵押贷款，其他购房者可以向商业银行申请个人住房抵押贷款。前者比后者的贷款利率低一些，但其贷款的对象是特定的。商业银行的贷款虽然利率高些，可是能够使用较长期信贷，如15年或20年期的商业银行抵押信贷，同时还可以降低每月等额偿还本息的额度。消费者如果决定尝试利用银行贷款购房时，一定要考虑银行贷款利率的高低、可借贷的金额、首期付款的金额、分期付款的期限，每月付款额等因素。同时，还要有充分的资金准备，以便按月等额偿还抵押贷款本息。 6、核实和确定购房时的税费　　购买商品住房时，消费者要按照国家有关规定缴纳一定的税费，其中包括：房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政性收费等。按国家税收规定，房产税的税率为房产值的1.2%;契税的税率为房屋成交价的6%;印花税为合同售价的万分之五;大中城市的土地使用税为每平方米0.4元至10元。各地区的有关房地产的行政售费项目略有不同，其收费标准也不一样。1997年初，国家做出了取消有关部分房地产的建筑项目收费的通知，取消了48项不合理的建设项目收费。购房者在房地产商收取行政性费用时，一定要注意所收费用中是否还包括已经取消的收费项目，避免承担多余的费用。 7、准备必要的咨询服务费用　　随着福利分房的停止，住房将全面实行商品化、社会化。由于广大的消费者几十年来长期依靠的是国家福利分房，头脑中有关商品住房买卖的知识几乎就是空白，而商品住房买卖又是一项繁琐复杂的操作过程，稍有不慎就有可能酿成纠纷造成损失，因此，不少消费者把安全购房的希望寄托在法律知识丰富的律师身上。购房请律师，不但保险而且方便灵活，消费者根据自己的需要，既可以在购房前就商品住房购买的有关知识向律师咨询，又可以在购房时请律师草拟、代书、审查购房合同。通过请律师帮助购房，可以使消费者的合法权益受到保护。由于向律师咨询或聘请其帮助都是有偿服务，因此，购房者还要把必要的咨询服务费、律师费列入自己的购房预算之中。　　三、消费者怎样收集购房信息?消费者在计划购置住宅时，一定要广泛的收集房源信息，使自己能够在其中选择最合适和最理想的房屋。为了把这项准备工作做好，消费者可以从以下几种渠道获得购房信息： 1、房地产开发商或代理商邮寄、发送的宣传品　　房地产开发商或代理商通常把给潜在的房地产买主邮寄或发送宣传品作为媒体广告的辅助手段。其邮寄工作一般由开发商委托物业代理机构或专门代理邮寄业务的公司，针对根据有关线索筛选出来的潜在的买主来做的。发送宣传品主要是在某些公共场所散发有关宣传材料。消费者通过这类的宣传材料，可以了解房地产出售商品住房的信息。 2、媒体广告　　媒体广告包括报刊杂志上的广告、广播电视广告和招贴广告等。房地产开发商在预售商品住宅时所采用最普遍的市场宣传形式，就是通过各种媒体广告进行宣传。房地产广告一般包括预备出售房屋的位置、面积大小、装修标准、产权性质、销售价格、销售许可证号码以及代理商和开发商的电话号码、售楼处地址等内容。 3、现场广告牌　　当前，大多数房地产施工现场都树立一个或若干个广告牌来介绍正在施工的项目的情况。广告牌的内容通常包括项目规划模型图、位置图、项目介绍以及经过精心选择的具有宣传性的广告词，并且标上开发公司、承建公司、监理公司、代理公司、设计公司的名称。另外，还将《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证件的号码列在广告牌上，充分显示出企业良好的形象，可以大大的增强消费者的信任感。 4、现场展示样板房　　商品房施工后，房地产开发商一般会提供样板房展示给购房者。样板房通常经过精心装修，并配齐家具设备和必要的装饰品。购房者通过参观样板房，听取售楼工作人员的现场讲解，可以增加感性认识，对欲购买的住房留下较好的印象。 5、售楼书是有关房地产的详细介绍材料，这类材料通常由开发商或代理商直接寄送给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的客户，或直接寄送给那些已知的对租买该房地产有兴趣的人。消费者也可在开发商的售楼处得到售楼书。售楼书一般是请专业设计师设计的，通常是印制成精美考究的小册子，图文并茂，富于吸引力。 6、房地产交易展示会　　房地产交易展示会一般是由房地产行政管理部门或大型房地产代理公司举办的。房地产交易展示会上展示交易的房地产项目数量较多，在会上，一般还有行政主管部门和专家接待购房者的咨询，并处理相关的业务。消费者参加房地产展示会可以获得教多的房源信息和书面材料，还可以对参会的各家房地产公司和代理公司的资信情况进行调查与比较，把信誉好和实力强的房地产开发公司所开发建设的商品住房作为自己购房时选择的对象。 7、向房地产营销人员进行咨询　　消费者在对广告和售楼书等书面材料有所了解，初步确定欲购买的房屋以后，还要向开发商或代理商的售楼人员进行直接咨询，从中了解欲买房屋的各方面的具体情况，包括入住前的手续、价款支付方式、购房款之外的其他费用、房屋保险和合同公证等内容。8、通过其他途径了解房源信息消费者可以在政府有关部门、咨询公司、房地产交易所和交易中心等处查阅关于房地产交易的各种资料，还可以向已购房者了解情况，或者进行实地调查。通过这些途径消费者也可以获得房地产业的情况和房源信息。　　四、消费者应如何看待房地产广告?　　广告作为最快捷深入的传播方式，无时无刻不在渗透着社会、家庭及个人，它是消费者获取商品信息的主要途径，对于商品房也不例外。在我国房地产业起步不久的今天，人们初次涉足房地产领域多是通过各种广告了解房屋概况，而后对物业进行考察比较并决定购买。由此可见，广告对置业者有重要的作用。售房广告是房地产开发商进行市场宣传的主要手段，房地产开发商或者代理商一般都是通过各种售房广告来影响住房消费者的购买行为和决策，以便尽可能快速的销售出自己开发建造的商品房，从而实现自己的经济目标。但是也有一些房地产开发商在所做的广告中却夸大其词，用欺骗的方法误导消费者，使他们上当受骗跌入设好的陷阱中，在经济上给他们造成不应有的损失。对此，消费者在看商品房的广告时，一方面要提高辨别识虚假广告的能力，另一方面要学会用法律手段进行自我保护。误导购房者的不实广告主要有以下几种情况： 1、在销售价格上进行虚假的宣传　　很多消费者是通过广告获得房源信息的，当得知某处房屋售价较低，便会对此产生购买兴趣，但是往往到了售房处才发现实际销售价格要大大高于广告宣传的价格。这是因为某些房地产商在广告中只标明起价或标明的价格只是朝向、楼层不好的房屋价格。实际上，一栋楼房内的每套房间的价格都是不一样的，因为一套同样套型的房间如果朝向不一样将会因采光、景观的不同，从而会有价格的差异。一层、顶层的房间价格和中间的房间价格也是不一样的。而在广告中房地产商故意标明低价房屋的价格，其所宣传的房屋价格不能完全反映全部商品房的真实价格，这样做实际上是以虚假的、不实的广告宣传来误导消费者的购买行为。 2、在地理位置上进行错误的引导　　房地产开发企业所建设的商品住房的地理位置，是房屋价格形成的重要因素之一，也是房地产商所做广告内容之一。消费者只有了解了所购房屋准确的地理位置，才能根据自己的工作单位位置和居住生活方便条件来选择购房。房地产商在广告中通常通过绘制简单的区位示意图的方法来表示所售房屋的地理位置，并标明所售房屋与市中心某处相距多少公里。但这种图往往不是按比例尺来绘制，画得极不准确，给购房者以错误的视觉认识。“距离市中心某处的公里数”只是一个直线距离，而实际上走直线距离是不可能的。;3、在产权性质上进行欺骗性的宣传在一些房地产广告中，房地产开发商对房地产的产权属性避而不谈或者含糊其词。消费者由于没有购房经验，以为所购房屋一定会有产权，这将有可能受到广告的误导。有的房地产商在集体土地上建房出售，没有办理土地使用权转让手续。消费者购买了这样的房屋将领不到房屋产权证，但他的所谓产权证实际是未经房地产产权管理部门批准，由自己印制的，这样的房屋所有权证在法律上是无效的。 4、在交通条件上进行不真实的宣传　　在房地产商所做的房地产广告中，一般都把所出售房屋的交通便利程度作为其中的主要内容之一。由于我国居民出行主要是利用公共交通工具，住宅小区所处位置的交通是否便利，一般是指是否有公共交通工具，住宅小区距离公共汽车站的远近。如有的房地产商在广告中宣传其开发的住宅小区交通方便，到达市中心只需多少分钟，只提时间，却不提交通工具的类别和时速，像这类的房地产广告就进行了不真实的宣传。 5、在销售面积上进行与实际情况不相符的宣传　　商品住房的销售面积直接关系到房地产商的销售利润和购房者的实际住用空间的大小，是买卖房屋行为中双方最为关注的问题。有的房地产商在广告中宣传房地产的价格时，不说明是建筑面积还是使用面积，也不告知建筑面积与使用面积的比例，以及公用建筑面积的分摊数额，使消费者误认为所购房屋的面积就是房屋的使用面积。有的房地产商在广告中用户型图来展示商品房，其在户型图中标明的商品房平方米数与实际交付的平方米数往往有较大的差异，这其中就有房地产商虚算商品房使用面积的因素。购房者在选购上述广告中的商品住房时，为了防止宣传面积与房屋实际面积不相符合，一定要进行实地调查，亲自测量一下商品住房的面积，看看是否有“缺斤短两”的现象。 6、在配套设施上进行不切实际的宣传　　商品住宅的公共配套设施是否完善，对当地居民的生活质量影响颇大。有的房地产商把不具备的公共配套设施或将来才可能具备的公共配套设施故意在广告中大肆宣传，欺骗购房者。如在广告中宣传某住宅小区的所有配套设施已与某市房地产开发管理办公室签有配套设施的协议，而不提配套设施是否建成，是否可以直接使用。某住宅小区的广告中称小区有双气，有24小时热水，实际上该小区是准备与某热电厂协商后才可以通气，有热水。其中所涉及到的管道铺设，室内设施的改装，资金的来源和筹集等都还有待落实。这都是不切实际的宣传，消费者应对此引起注意。7、在抵押贷款上进行与国家政策不符的宣传　　在商品房销售的过程中，购房者如能得到银行抵押贷款的支持，可以降低其购房的成本，有利于资金的周转。如有的房地产商在广告中允诺购买其商品房有银行抵押贷款的支持，并说明抵押贷款占房价数的比例，使购房者认为购买其商品房一定能获得抵押贷款。实际上，银行提供的抵押贷款是有严格的规定的，不是所有的购房者都可以在银行申请到贷款。　　房地产商在所做的广告中进行的误导，会给购房者带来经济上的损失和时间上的浪费。购房者一定要增强自我保护意识，提高辨别不实广告的能力。同时，为了防止消费者跌入虚假的广告陷阱中去，消费者在观看商品房广告时，应注意以下内容：(1)依照国家工商行政管理局发布的《房地产广告发布暂行规定》，房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布房地产广告，必须真实、合法、科学、准确、不得欺骗和误导公众。房产地预售、销售广告，必须载明开发企业名称或代理销售的中介服务机构名称，必须载明预售或者销售许可证书号。 (2)按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售、销售，须经有关部门审核批准，凡符合条件者，核发预售或销售许可证。房地产开发经营企业在售房广告、宣传资料中应载明许可证号。 (3)根据有关法律法规的规定，房地产的开发，要依法取得国有土地使用权，禁止利用集体所有的土地进行房地产开发经营活动。购房者取得的是房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产开发企业等单位取得商品房预售或销售许可证，表明其项目符合法律、法规的规定，并取得了政府主管部门颁发的各种证件。　　对购房者来说，商品房预售和销售许可证，实际上包含了一个建设项目所必须具备的法定内容。具备了预售或销售的各种条件，消费者在购房后，按照交易程序办理相应的手续，就可以取得合法的房屋所有权。所以，注意商品房广告中载明的许可证号是十分必要的。在实际购房时，购房者一定要查验原件，以确认广告中所标示的许可证内容的真实性和准确性。至于美丽的广告词，只有亲自到现场去看看、问问、才能知道这栋住宅是否如此美丽。总之，购房者务必要进行实地考察，以免受骗上当。