只要是你们双方当事人的一致意思表示，后面的协议从签订之日起就产生法律效力； 你和卖房人的买卖关系已经成立，但尚未生效，必须等到十月份才生效。如买房人在十月之前不愿履行卖房协议，他应当对你承担相应合同责任，你可以主张赔偿； 关于违约金的比例，法律赋予当事人自由约定的权利，先不要考虑高不高，而是对方是否同意。
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发生类似情况后，买房人通常可以有两种处理方法：第一种，要求继续履行合同。如果出卖人不同意继续履行，买房人可以向人民法院提起诉讼，要求继续履行合同，根据民法典的规定，能够继续履行的合同，一方违约后，另一方有权要求其承担违约责任，首选承担责任方式就是继续履行。为了稳妥的维护买房人的合法权益，在诉讼时应及时保全争议房屋，“逼其就范”，最终将房屋买到手，如果此过程造成买房人其他损失的，或者合同中还有违约责任条款的，买房人还可以要求卖房人承担赔偿损失的责任。第二种，依合同约定要求卖房人承担违约金或赔偿因其违约造成卖房人损失的责任，这种适合买房人也不想继续买房或房屋已过户到第三人的名下，因为卖房人的违约，买房人顺水推舟，要求其承担责任，同意解除合同。
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