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小产权房买卖合同如何认定效力?

2022-09-26 18:22:11
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香港在线咨询顾问团

2022-09-26 回复

专业分析:

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况: 1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。 2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。 3.对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

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章法律师

广东律参律师事务所

小产权房合同的效力问题是民事审判实务中最为疑难的问题之一,由于立法不明确、理论研究不足等原因,各地法院的判决结果很难形成统一。在认定合同效力上要严格适用法律规定,不应一刀切地全部认定为有效或者无效,从《合同法》(自2021年1月1日起废止)规定的无权处分、禁止或限制流通物和《物权法》(自2021年1月1日起废止)规定的物权等角度考量,认定农民私有合法房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。由于房屋与土地的不可分离的属性,决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然,我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护,但基于对农村土地的特殊社会负担考虑,现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。而且,农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度,是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施,具有很强的身份性。如果允许其向外进行流转,便导致流转标的不适格,造成集体资产的流失,违反了公平的原则,违背农村住宅用地分配制度的本意。

李先映律师

广东金桥百信律师事务所

小产权房屋买卖合同效力的认定方式如下:看当事人之间的行为是否符合民法的基本原则,即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗;看双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形;咨询基层组织如村委会、村党支部的意见;看行为人是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实、是否违反法律、行政法规的强制性规定,是否违背公序良俗。

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