1、所谓的小产权房是指在农村集体土地上开发的以出售为目的的房子，这种房子没有经过规划局规划许可，没有房产证，这种房子是不能买卖，也不能过户的。而你购买的房子在市区，也有房产证，应该不是小产权，建议你去房管局核实一下，是否能够过户，是否是合法房屋。 2、现在房子被担保公司实际占有，如果要维权，关键要看担保公司是否进行了抵押权登记，如果没有办理抵押登记，且你的合同签订在前并进行了公证，那么担保公司与房主签订的抵押合同属于无效合同。此时你可以起诉担保公司，要求确认抵押合同无效，要求担保公司搬出房子，胜诉可能性较大。 3、房主失踪了，也没有关系，如果你有该房主的身份信息，可以进行公告送达，不影响你诉讼的进行。
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小产权房”不得确权发证，不受法律保护。 1、已签了合同但尚未取得产权证明，可以请求解除合同并退回已支付的购房款； 2、购买了当地居民的农民房，但无法办理过户的，要视具体情况而定； 3、已经购买了集体土地上建造的房屋，可以自己居住或出租。
小产权房能买。买了小产权房会存在以下风险： 1、没有产权证和土地证同地区，小产权房的价格是商品房价格的1/3甚至更低，所以让不少朋友顶着产权风险也要购买小产权房子。但在房屋交易或抵押过程中，产权证是必须要有的证件。而小产权房子没有相关证件，即便有也是村委会或乡政府颁发的，法律不予认可。 2、无法上市交易因为小产权房没有产权证，因此不具备转让、处分、收益和继承等权利，也无法过户。 3、拆迁赔偿少小产权房子没有产权，只有销售方的出售合同并且没有房管单位的认同，该类房产一旦出现政策规划，房屋价值将会有很大的变化。遇到房屋拆迁，房主只能得到很少或无法得到相关补偿。 4、无法办理银行贷款小产权房是没有国家颁发的合法产权证的房产，购房者不能选择贷款方式买房。即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款。 5、户口无法迁入买了小产权房，购房者无法迁入户口，无法获得免费医疗和义务教育资源。 6、政策不确定国家尚未出台关于小产权房处理的明确政策，无法预知风险。
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