房地产开发商： 1.开发商拿地的同时就对土地以后的发展方向有了初步的定位，在拿地之后，要对土地的具体规划方向进行细致的定位； 2.在这里有个条件，就是土地的控制性详细规划指标； 3.该指标规定了土地性质、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、主要配套标准等详细指标，同时给出了市政条件。拿到这个指标后，开发商要根据指标限制，结合市场情况制定项目的定位方向； 4.有的土地是没有该指标的，或者开发商觉得原有指标不是很理想的情况下，需要重新申报指标。这里有很多和政府运做的工作，目的就是得到一个满意的控规指标。
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房地产开发土地使用权的获取是： 1.通过对土地的原始取得土地的使用权; 2.政府或其他对土地具有所有权的国家单位对有需要使用土地的单位进行划拨; 3.土地使用权的单位或个人对土地使用权进行转让，通过转让取得土地使用权。
1`土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
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