买卖出粗屋注意的问题 要明确的约定交房的时间和延期交房的违约责任 不要只在房屋买卖合同中作简单的约定，租赁合同终止后，卖方交付房屋。还要约定卖方交付房屋的具体时间，以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍，所以这一点我们要注意。 要明确约定租赁合同到期以后，如果承租人未腾退房屋，卖方负有请求承租人腾退房屋的义务 因为就租赁合同而言，卖方是租赁合同的出租方，是租赁合同的相对人；就房屋买卖合同而言，卖方有按期交付房屋的义务。 要明确约定买方保留一部分购房款，待房屋交接后再支付 因为卖方办理完产权过户后，可能人都很难以找到，但是对于正在出租的房屋，卖方的多项义务尚未履行。 未来购买出租中的房屋要分清房屋出卖行使的是所有权，房屋出租行使的是使用权，这两者并不冲突。另外，一定要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系，以及买卖不破租赁，承租人的优先购买权等规则。
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逾期交房的违约责任具体规定为： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
1、产生的前提不同。缔约过失责任是在合同订立过程中当事人违反诚实信用原则为前提，此时合同并未生效；违约责任是以合同的成立为前提，因违反合同才会产生违约责任； 2、当事人约定不同。缔约过失责任具有法定性，是基于法律的直接规定，属于法定责任，不可以由当事人进行约定；违约责任具有约定性，当事人可以在合同中约定承担责任的方式、范围及免责事由； 3、责任形式不同。缔约过失责任的责任形式只有一种，即损害赔偿；违约责任的形式多种多样，包括赔偿损害、支付违约金、实际履行等； 4、赔偿的范围不同。缔约过失责任中权利人能够请求赔偿的是信赖利益的损失，旨在守约方在基于合同能够成立生效所支出的各种费用得到返还或者赔偿，促使当事人处于合同磋商前的良好状态；违约责任的损害赔偿范围包括因违约造成的实际损害及期待利益的损害。
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