所谓“格式条款”，《合同法》的解释———“是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而“看房单”上的“备注”条款，是中介方为了针对不特定的相对人(每一个要看房的人)而预先拟定的，同时又是中介方为了重复使用而预先印制的，因而不是中介方在与看房者反复协商的基础上制订出来的。对这种“备注”条款，看房者只能表示接受或者不接受，没有讨价还价的余地。因此，“备注”符合格式条款的特征。 格式条款不同于一般的合同条款。一般的合同条款都是由订立合同的双方当事人经反复磋商，讨价还价后议定的。格式条款却不一样，如上所述，它是由一方当事人 (通常为企业经营者)，为与不特定的多数人(通常为消费者)订约而事先拟定的，而且这些不特定的格式条款的相对人，对于条款的内容只能表示完全的同意或者拒绝，而不能协商。格式条款的缺点在于企业经营者往往利用其优越的经济地位，订立有利于其自己，而不利于对方的条款。相对人对此类条款通常不太注意，不知其存在;或者虽知其存在，但因条款大多为冗长、字体细小的文字，而不易阅读;或因其文义艰涩，而难以理解其真实意思;或者即使能理解其真意，知悉其是对己不利之条款，但也无讨价还价之余地。正因为格式条款有很多弊端，所以各国的法律均对格式条款作了种种的限制，以防止条款制作人滥用格式条款获取不正当利益，并保护合同相对人，尤其是消费者的合法权益。1993年的《消费者权益保护法》，最早对格式条款作出规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任”。1999年的《合同法》对格式条款作了许多限制性的规定，如规定了格式条款无效的各种情形，规定了对格式条款的三项特殊的解释原则等。 关于格式条款无效的情形，我国《合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。由于格式条款有其特殊性，因此法律在强调合同无效的一般规定的同时，还另外特设了几项格式条款无效的情形，这就是“免除自己的责任”、“加重对方责任”和“排除对方主要权利”等三种情形。
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格式条款中无效条款的情形有： 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立格式条款，损害国家利益的。 2、恶意串通，损害国家、集体或第三者利益的。 3、以合法形式掩盖非法目的的。 4、损害社会公共利益。不得损害社会公共利益，这是订立格式条款的基本原则之一。 5、格式条款提供方免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利的。 6、造成人身损害可以免责的条款无效。
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