房产转让合法方式包括下列行为： (1)以房地产作价入股，与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的; (2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发房地产，而使房地产权属发生变更的; (3)因企业被收购、兼并或合作，房地产权属随之转移的; (4)以房地产抵债等情形。 根据国家规定，下列房地产不能转让： 1、未依法登记取得房地产权证书的; 2、共有房地产，未经其他共有人书面同意的; 3、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中; 4、司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的; 5、依法收回土地使用权的; 6、法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
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不得转让的房地产包括：以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的；司法机关和行政机关依法决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；有房地产未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规禁止转让的其他情形。
首先是以出让方式取得的土地使用权，然而并没有按照合同所约定的，支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。没有按照土地使用权出让合同约定的期限，和条件投资开发土地的，是不允许买卖转让的。
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