签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可，合同便是无效的。开发商未取得预售许可证却进行预售，这本身就是一种违法行为，您可以主张合同无效要求返还定金。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效
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正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。 (一)标的瑕疵纠纷及其处理标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的有标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。 标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房； 已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保； 既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。 质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。 如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 (二)交付不能或不能如期交付纠纷及其处理引起此类纠纷的原因有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖等。 对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。 从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。
有下列解决措施： 1.中止合同的履行。预购方在有权中止合同履行的同时，应及时通知对方，并给预售方合理的期限，使其恢复履行能力或提供适当的担保。 2.解除合同和赔偿损失。预售方在接到中止履行的通知后，不提供担保或者提供的担保不适当，预购方可以解除合同，并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。
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