私人间签订的房子抵押借款合同是无效的。不动产需要作登记，作为不动产，房屋抵押需要到房管局进行登记，所以私人之间的抵押合同不能对抗登记，也就是说即便写了协议，在未作登记时，房屋所有人已然可以住房进行处理，所以私人间的协议并未起到抵押的作用，所以是无效的。 办理房产登记时房管局只审查抵押需要的手续，如抵押合同，抵押人与抵押权人的身份证明，抵押物权证。房管局不干涉你们自愿达成的协议。
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有效。具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
依据《担保法》第五条的规定，借款合同是主合同，抵押合同是担保合同，是主合同的从合同，主合同无效，抵押合同无效，但是当事人双方在抵押合同中另有约定的，按照约定。担保合同的双方当事人可以约定担保合同的效力独立于主合同，一旦担保合同约定其效力独立于主合同效力，那么即便主合同无效，担保合同也不因此归于无效。约定担保合同效力的独立性，可以有效防止主合同无效的风险，保护债权人权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八条的规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人有过错的担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
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