一、农村宅基地上的房屋是不允许拍卖、转让的,其买卖合同一般也应当认定无效。主要原因如下:1、房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前,只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地,如村民要建房,并符合法律规定的建房条件的,可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员,不得申请取得宅基地使用权。保证了集体土地使用权人身份的特殊性,有利于对集体土地的长久规划和保护。3、农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。从法律意义上来说,虽然已发生了事实上的买卖行为,但买受人却无法获得房屋所有权人的法律地位。
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根据《民法典》第一百四十三条的规定,宅基地房屋买卖合同如果受让方符合申请宅基地等条件,并同时具备以下条件,是有效的: 1、行为人具有相应的民事行为能力; 2、意思表示真实; 3、不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。 《民法典》第五百九十五条规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第五百九十六条规定,买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
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