国有土地使用权征收补偿

2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）发布实施，广受批评的《城市房屋拆迁管理条例》同时失效。但是，《征收条例》在第十七条补偿范围的规定中没有明确规定国有土地使用权可以获得补偿，这就为征收实务中被征收的国有土地使用权是否应当获得补偿造成认识上的混乱。 我认为，这种立法上的含糊其辞是不负责任的。正是由于这种立法上的含糊其辞，给下面实施征收拆迁的政府部门在确立补偿方案时有意或无意地忽略、隐匿国有土地使用权的价值，创造了有利条件。由于没有法律条文的明令支持，相对于政府原本处于弱势的被征收人在争取国有土地使用权补偿方面的谈判能力大打折扣：我看到一些补偿协议上根本就没有国有土地使用权这几个字。 我还看到一些案例，拆迁安置协议签署了，履行完毕了，被拆迁人还是糊涂，弄不明白被国有土地使用权征收到底有没有得到补偿。有人起诉到法院，要求对被征收的国有土地使用权重新给予补偿，有判决支持的，有判决驳回的。胜败的关键似乎取决于评估机构对已经实施的补偿方案中是否已经包括对被征收国有土地使用权的补偿的说明：已经包括的，驳回起诉；不包括的，则判决对国有土地使用权予以补偿。但是，对于那些始终未经评估程序的补偿方案（协议），又怎样确定其中是否已经包括对国有土地使用权的补偿了呢？真是一笔糊涂账。 要算清这笔糊涂账，首先要找到征收国有土地使用权应当给予补偿的依据。我能找到的最直接的明确征收国有土地使用权应当给予补偿的依据是由住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局2015年4月8日发布、2015年12月1日实施的《房地产估价规范》（2015年GB/T50291- 2015，中国建筑工业出版社）。 在性质上，《房地产估价规范》属于国家标准，不能被简单认为等同于法律法规。但是由于评估程序和结果在征收补偿中所具有的举足轻重的地位，《房地产估价规范》关于补偿范围的规定，对于全面理解《征收条例》第十七条的内容仍然具有不可替代的意义。 《房地产估价规范》 “5.3房地产征收、征用评估 …… 5.3.3被征收房屋价值评估，应符合下列规定： 1被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值； …… 3被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况； …… 5.3.4用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定： 1用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值； 2用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。”根据以上规定，被征收房屋价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。这就是征收国有土地使用权应当给予补偿的最直接的依据。 另外，江必新主编、中国法制出版社出版《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》（2013年11月第2版）在对《征收条例》第十七条中的“被征收房屋的价值”进行解读的时候，也认为“其范围应当包括房屋本身价值、附属价值以及国有土地使用权的价值。” （P165）这种解读和《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的规定几乎是完全一致的，可以互相支持。