一、哪些房屋属于小产权房指一些村集体组织或者开发商打着
新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证,或者仅仅是合同约定,并没有任何产权证件。“小产权”其实就是“乡产权房”、“村产权房”等“集体产权”,这些产权并不是受法律保护的法定产权。从建房土地来源上,可将“小产权房”分为三类:
1、利用农村宅基地建设的住宅。
2、建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅,比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅。
3、直接利用农用地(耕地、基本农田)建设的住宅。
二、
购买小产权房的风险如下:
1、法律法规对商品房的相关规定和制度,对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用
商品房买卖的法律规定及司法解释,处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。
2、由于乡产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些
房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。
3、如果遇有国家征地或者拆迁的情形,购房者的利益很难得到法律的有效保护。
4、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。
5、小产权房没有取得国家颁发的
房屋所有权产权证书,不能合法设定
房屋抵押权,不具有房屋所有权,不能办理
房屋过户手续,不能进行交易。
6、购买小产权房无法办理,只能一次性付款或者分期付款。
7、由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,同时对房屋的保值和升值也有很大影响。