城中村改造

现代观念城中村的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。从地域角度上讲，它属于城市的范畴。从社会性质的角度上说，仍保留了传统农村的因素。具有城市与农村双重特征的城中村究其产生原因，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。同时，城中村也被许多学者认为是具有中国特色的贫民窟的表现形式。而中国的市长们则把贫民窟看成是城市的疮疤，千方百计要驱赶和强行拆毁。贫民窟确实不美观，治安差，但贫穷并不是农民自己的罪错，不能让他们富起来，也住进高楼大厦才是政府官员的过失。如果真想加速城市化，则应该正视贫民窟的存在，甚至允许在一段时间内有所扩大，以大大降低城市化的成本，从而大大加快中国城市化进程，使中国最大限度地从城市化的积聚效应中获益。因此在改造“城中村”过程中，妥善安置外来人口，让他们有能够继续安身立命的廉租屋，是一个重要问题。实施改造"城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物。今后北京城市建设不断发展，还要在郊区建设更多新城和职能中心，使更多地区成为新的“城中村”，...查看原文

由于城中村集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性、多样性、复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，因此它拥有者旺盛的需求市场，土地使用权的差别使得“城中村”得以客观的存在，那为什么要改造呢?1、城中村存在着大量的违章违规建筑，而且还没有任何规划，也没有建设部门的批准。2、存在者大量乱占、乱圈地，且非法租赁土地的现象。3、城中村中有大量以土地入股，开办各种实业的现象，还有用集体土地作抵押贷款的行为。4、有用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。一、违章建筑如何认定？在拆迁征收领域中，违章建筑的类型主要有：(1)未取得建设工程规划许可证或者虽取得建设工程规划许可证，但未按批准范围、内容施工的；(2)自建房，即在现有房屋四周、院落、屋顶、阳台自建建筑物；(3)未经批准在包括承包地、宅基地在内的集体土地上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物，且该集体土地使用权系通过农民私自转让取得；(4)占有国有土地和在农村非法占有集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物；(5)未经批准占用过道、马路边、公共绿地内、过道、人行道等搭建的固定亭棚、房屋等；(6)在拆迁征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建筑物、...查看原文

（一）规划1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。（二）土地收储1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。（三）拆迁（四）建设1、制定建设方案并审核。城中村改造拆迁安置房和公共设施建设规模与标准由市规划局会同市建委、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定2、自行建设或合作建设。由村集体自行建设或者委托开发商代办及合作建设。城中村改造模式（一）现行模式分析目前，我国城中村的改造工作尚处于探索阶段。由于各城中村地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，决定了城中村改造模式的多样性。石家庄市经过几年的改造实践，初步形成了三种模式：一是村集...查看原文

一、城中村改造基本流程（一）规划1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。（二）土地收储1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。（三）拆迁（四）建设1、制定建设方案并审核。城中村改造拆迁安置房和公共设施建设规模与标准由市规划局会同市建委、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定2、自行建设或合作建设。由村集体自行建设或者委托开发商代办及合作建设。二、城中村改造的相关概述从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指...查看原文

本文介绍城中村改造的主体，城一般认为，城中村的改造主体是政府。但从城中村改造的结果上看，改造后要么在原有城中村的土地上建设新的居民区，要么是在原有城中村的土地上建设一些公益性的市政设施。在前一种情况下，完全有可能由原城中村居民与房地产开发商合作开发的方式进行，政府在其中只需对改造双方提供一些政策方面的支持;在后一种情况下，则政府是根据《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第二条国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿进行改造工作，政府是改造主体，政府在成为改造主体后才开始委托开发商进行建设。因此，一味地认为，在城中村改造中只有政府才是主体的认识并不一定妥当。现在的问题是：(1)在城中村居民与房地产开发商合作开发的模式下，开发商能否对改造后所开发的成果(如，建设的房屋)进行权属主张?如果开发商主张权属收益和物权处分权利(如，房屋买卖)，那么是否意味着在集体所有制土地上所建盖的房屋也可以进入商品房交易市场进行自由流通?(2)在政府是建设主体的情况下，根据目前建设思路，一般是采用BT或BOT模式进行项目建设。现在的问题是，在BT模式下，政府...查看原文

(一)、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。(二)、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算;这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。(三)、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。(四)、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。(五)、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。(六)、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。(七)、其他补偿或补助：各村根据以上标准或...查看原文

一、城中村改造可以强拆吗？城中村改造是不能够强拆的。由于目前我国关于农村集体土地征收补偿办法还没有出台，农村集体土地征收补偿主要依据的还是我国现行有效的《土地管理法》第四十七条的规定。相关法律知识《土地管理法》第四十七条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置...查看原文

(1)小产权性质。(2)原因：在国有土地上建设的房屋才可以办理房产证,像这种城中村改造的房子是在农村集体土地上建造的,原则上不允许集体以外的人购买的,而且也不受法律的保护,这就是所谓的小产权.将来是拿不到房本的,城中村是：当前我国城市中普遍存在的社会、经济现象,在一定程度上阻碍了城市的良性发展,也不利于全社会的稳定与和谐。城中村改造的补偿标准：(一)、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。(二)、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算;这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。(三)、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。(四)、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中...查看原文