上诉人苏积琴因房屋买卖纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院(2000)蓬民再字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

本院查明：座落于江门市蓬江区里村大湾里92号601房屋建筑面积87.82㎡，是江门市蓬江建筑集团有限公司于1993年与其职工冯永超等人合作并以职工名义申请兴建，1995年1月13日双方签定协议，由冯永超向公司购买上述房屋，并为公司服务三年以上，三年内房屋不得转让。1995年11月13日该公司代冯永超领取并保管房屋所有权证。

1997年2月25日，苏积琴经他人介绍与冯永超相识，经协商双方自愿签定《协议书》，约定：因冯永超经营生意需要，将大湾里92号601房屋以58000元转让给苏积琴，冯永超正在办理屋契，冯永超要协助苏积琴办理好一切有关手续，现苏积琴先付53000元，在办理好有关手续后，苏积琴再付5000元。双方当时人在《协议书》上签名。张小卫也以证人身份在《协议书》中签名。当天，苏积琴即付53000元给冯永超，冯永超亦即将上述房屋交付苏积琴。苏积琴接收上述房屋后，发现该房屋从1996年1月至同年12月没有交电费，于是苏积琴于1997年5月5日代冯永超交付了电费844元。上述房屋苏积琴使用至今。尔后，由于冯永超去向不明，苏积琴无法办理房屋过户手续。苏积琴于2000年3月29日诉至原审法院，请求确认买卖关系有效，将房屋判归苏积琴所有、办理该房屋的产权过户手续。

原审法院立案后，于2000年7月4日作出(2000)蓬民初字第201号民事判决，认为当事人买卖房屋行为自愿，并立有契约，且交付房屋多年，已付大部分款项，应确认有效，据此判决座落于蓬江区里村大湾里92号601房一套归苏积琴所有，苏积琴在判决生效3个月内到房产管理机关补办手续，15日内支付尚欠房款5000元给冯永超。该判决送达发生法律效力后，原审法院在执行过程中发现判决适用法律有错，而以(2000)蓬法民监字第3号民事裁定书对本案进行再审。

案经原审法院再审审理认为：双方当事人买卖房屋虽属自愿，立有协议，房屋也交付使用多年，且已交付大部分的购房款，但依据《城市私有房屋管理条例》第九条、第十二条规定，买卖房屋是要式的法律行为，买卖双方除订立书面协议外，还应到房屋管理机关办理登记过户手续。因双方在签定协议后无办理登记，故协议书无效，各自从对方取得的财产应予返还。据此判决：(一)、撤销江门市蓬江区人民法院(2000)蓬民初字第201号民事判决。(二)、苏积琴与冯永超于1997年2月25日签订的房屋买卖协议书无效。(三)、冯永超返还房款53844元给苏积琴。(四)苏积琴将座落在蓬江区里村大湾里92号601房屋返还给冯永超。(五)、上述第三、四项自判决生效起十五日内执行完毕。本案受理费2250元由冯永超负担。

宣判后，上诉人苏积琴不服原审判决，向本院上诉称：《协议书》是双方自愿签订的，冯永超购房发票、身份证复印件、房屋锁匙我保管多年，是自由的民间交易，对社会没有任何影响，原审法院判决《协议书》无效不当，请求二审依法处理。

上诉人苏积琴对其陈述事实没有提供新的证据，被上诉人冯永超下落不明，无提出答辩。

根据上述当事人确认的证据、事实以及对当事人争议的证据的认证，本院因此确认了本院以上查明的事实。

本院认为：上诉人苏积琴与被上诉人冯永超签订的《协议书》虽属自愿，苏积琴对冯永超交付的房屋已使用多年，且已支付大部分购买房款，但依据《城市私有房屋管理条例》第九条、第十二条及最高人民法院有关司法解释规定，买卖私有房屋是要式的法律行为，买卖双方除订立书面协议外，还应到房产管理部门办理登记手续。本案双方当事人均未依法办理手续，应确认该《协议书》无效，双方均有一定的过错。依无效合同的处理原则，双方各自从对方取得的财产应返还给对方。原审法院在再审时上述法律依据和理由充分，本院以予支持。苏积琴代冯永超支付的电费844元，冯永超也应返还给苏积琴。冯永超下落不明，原审法院依法公告送达有关文书，缺席开庭审理，程序合法。苏积琴认为《协议书》无违法，不影响社会稳定，应确认有效的上诉理由，不符合法律规定，本院不予采纳。原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费2250元，由苏积琴负担。