父母房产过户给子女哪种方式最省钱?

“继承”、“赠与”和“买卖”，三种过户方式都有各自的优缺点，哪种方式更省税费呢?

父母还在世，只能采取“赠与”或“买卖”两种方式将房产过户给子女。如果考虑到将来女儿出售房产时需要缴纳的税费，“买卖”的税费有时候还可能低于“赠与”。

例：一套81平的两房，目前的市场价格在120万元左右，房产证未满5年，买入价格只有40万。

赠与：过户时只缴3%契税

房产“赠与”需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中最主要的是契税，为房屋评估价格的3%，一般来说也就是市场价格的3%。目前市价为120万元的房屋，契税为3.6万元。如果子女在房产证满5年后再出售且是住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父女总共需要缴纳的税费可能高达40万元。

买卖：5年内再次转手可少缴税

父母如果将房产“卖”给子女，则需要缴纳评估价总额1%的个人所得税。由于房产证未过5年，还要缴纳增值部分5.5%的营业税。子女需要缴纳1%的契税。他们共需缴6.8万元。

当以后子女再次转让这套房产时，若取得房产证满5年且是住房，女儿只需缴纳少量交易手续费。

若房产证未满5年或者拥有多套房屋的话，则需要缴纳总额1%的个人所得税及增值部分5.5%的营业税，两次交易的税费共9.95万元。

可以看出，如果子女将来不等房产证满5年即卖出房子，父女之间采用“买卖”的方式比“赠与”更省钱。此外，如果女儿房产证超过5年，应该先卖掉这一套房再买大房，可以节省不少税费。

继承：税费最省

理论上讲，通过继承的方式将房产留给女儿是税费最少的一种方式，如果没有别的考虑，可以等到父母过世之后再办理房产过户，这一过程只需要缴纳极少的登记费和印花税。

子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产时没有其他物业，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。

即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税，总费用只有9.75万元。

律师提示

从以上介绍的三种过户方式来看，最省钱的是通过继承的方式过户，但是，以律师的观点来看，这种方式却可能出现比较大的麻烦，过户时可能会遇到意外和困难。因为，以继承的方式过户，要等到父母去世才能办理过户手续，在此之前，即使父母子女达成过户的一致，也无法办理过户登记。

而父母去世后以继承方式办理过户可能碰到以下问题：

一、有多个继承人的，其他继承人不配合。

比如有多子女的，或父母的父母尚在世的。以继承方式过户，需要其他继承人放弃继承。如果有继承人不同意，父母又未留下有效遗嘱，那就只能按法定继承处理了。

即使有遗嘱可证实父母意愿，在其他继承人不配合的情况下，也只能通过诉讼的由法院确认后过户，这类纠纷，以杨律师经验来年看，很常见。

二、继承公证的手续不全，过户困难。

即使不存在其他继承人，或者其他继承人完全配合，通过继承过户也是要办理继承公证的。而公证处要求的手续是很严格的。

比如要证明自己是唯一继承人，要证明已经去世的爷爷奶奶确实已经去世，要证明你爸是你爸之类的，有些情况下，有些证明根本无从获取!有很多人被各种奇葩证明难住导致过户困难。这样的事儿，大家也应该听说过!

律师建议

选择什么样的过户方式，要根据自己的实际情况来看，比如因涉及限购等因素有的子女因各种原因，不愿意过早把父母名下房产过户给自己，又考虑到省钱，只想选择继承的方式过户的，建议父母在世时办理好书面遗嘱，另外对继承公证可能需要的材料，如存在哪些继承人及其相关情况的证据提前进行收集。

如果没有特殊情况，从安全的角度讲，杨-文战律师建议选择通过买卖或赠与的方式尽快办理过户。

至于在买卖和赠与之间选择哪种方式更省钱，不同的房产情况及当事人的情况各不相同，不同时间、不同地区的过户要求和税费标准也有不同：比如父母房产持有年限、子女是否有已有房产、子女短期内是要自用还是出售、比如直系亲属之间赠与过户当地是否要求公证等等，可根据自己实际情况在当地房管部门、税务部门、公证处核实这两种方式的不同费用标准，再确定方案。