一、私人抵押借款风险

（一）深入调查，防止先租后抵

债权人办理房产抵押借款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人，防止出现先租后抵问题。

（二）认真办理抵押登记

抵押权人办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于一物多押如果属于一物多押，抵押权人要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响借款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少借款损失。办理抵押借款时，抵押权人应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押借款的期限要长，抵押权人应有充足的时间处置抵押房产；

（三）注意土地的性质和使用期限

抵押权人办理抵押借款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押借款。对于划拨用地性质的房屋土地，抵押权人应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金；

（四）加强贷后检查，防止土地用途变更

抵押权人办理房产抵押借款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致如果不一致，不予办理抵押借款。即使办理前一致，抵押权人也应在借款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施；

（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字

抵押权人在办理房产抵押借款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人，财产共有人是否同意用房产抵押办理借款只有经财产共有人全部同意，抵押权人才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

二、抵押借款协议书是怎么写的

抵押人（借款人）：地址：抵押权人（贷款人）：交通银行分行，地址：

（一）抵押物和抵押登记

1、抵押权：本项抵押物为抵押人向（房产商）购买的位于处的建筑面积为平方米的。该房产建筑平方米销售价为元，共元。抵押人已于年月日与房产商签订了，并据此向抵押权人办理抵押。

2、抵押登记：抵押人应将《预购房屋合同》的全部权益抵押给抵押权人，并到房产管理局办妥抵押登记手续。当房屋竣工交付使用，抵押人授权房产商将房屋峻工书送至抵押权人，并委托抵押权人或抵押权人指定的机构代理向房产管理部门领取《房屋所有权证》，并办妥房屋所有权抵押登记手续。《房屋所有权证》由抵押权人执管。

3、办理《房屋所有权证》《房屋土地使用权》所需的费用均由抵押人承担。

4、抵押人在此确认，无论何种原因导致抵押人不能领取《房屋所有权证》和《土地使用证》，抵押权人有权提前终止合同，并可立即向抵押人索偿全部欠款。

（二）抵押人陈述与保证：

1、抵押人提供的抵押物系抵押人合法拥有和实际存在的。在本协议有效期内，抵押人保证抵押物的安全和完整无缺，并同意随时接受抵押权人的监督检查。

2、抵押人保证其提供抵押物作抵押的行为合法、有效。

3、抵押人所提供的抵押物没有向任何第三者抵押或转让，在本协议有效期内，不擅自将抵押物出租、出售、转让、赠与、托管、再抵押、重大改装增补或以其它方式处置抵押物。

4、抵押人再此确认抵押权人有如下权利：在抵押人未还清贷款合同项下全部贷款本金、利息和有关费用之前，抵押权人有权不需获得抵押人的同意而将本协议下抵押权人的全部权利转让给第三者。

5、上述各项陈述和保证在本协议有效期内始终真实、有效。

（三）抵押物的使用和检查：

1、本协议项下的抵押房产由抵押人使用，抵押人对所使用的房产应负保护和管理的责任并按时缴付因使用该房产所发生的全部费用。

2、抵押权人有权定期或不定期，对抵押房产检查，抵押人应提供一切便利。

（四）保险：

1、抵押人须按抵押权人所规定的时间和指定的险种到抵押权人指定的保险公司办妥抵押物的保险手续。投保金额不得抵于抵押物的总价值，投保期应长于贷款期1-3个月，保险单正本必须注明抵押权人为第一受益人。

2.在贷款没有还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用及利息均由抵押人支付，抵押权人有权向抵押人追索。

3、如抵押物发生意外毁损，灭失，保险公司依法不予赔偿或所赔偿的金额不足以偿还抵押人所欠抵押权人的款项时，抵押权人有权要求抵押人提供抵押权人所认可的抵押物予以补足，否则，抵押人须提前偿还全部欠款。

（五）抵押解除：抵押人还清欠抵押权人的一切款项，方可办理抵押注销手续，抵押权人将执管的有关凭证和文件退还给抵押人。

（六）抵押权的行使：

1、按照贷款合同第十一条的规定，当抵押人发生违约事件时，抵押人在抵押权人发出归还欠款的书面通知六十天后，仍不履行还款义务，抵押权人有权对抵押物加以处置。

2、抵押权人有权委托有关机构进行拍卖、出售、出租部分或全部抵押物。出售出租所得款项用于还本付息。如有结余，退还给抵押人，不足清偿债务时，其不足部分应由抵押人继续负责清偿，直至全部偿清为止。

3、抵押权人有权行使上述抵押物处理方式之外的其它合法的处理方式。

（七）适用法律及其他：

1、本协议适用中华人民共和国的法律，并按其解释。

2、本协议是《贷款合同》不可分割的组成部分，与《贷款合同》具有同等法律效力。

抵押人：抵押权人：签字日期：代表：见证律师：签字日期：见证日期：签字地点：

三、抵押贷款利息

房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：

（一）渐进式抵押贷款

这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。

（2二）递减式还款抵押贷款

这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。

（三）定息抵押贷款

这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。

（四）重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款

这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。

此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。