1、该房地产单独出售，合同无效

由于该房屋建在该土地上，并附属于该土地，因此不可分割。因此，当房屋所有权通过出售转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地出售给不同的买受人，或者仅转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出买卖合同无效。产权未登记转让的，合同无效。房屋买卖合同标的物的所有权转让，以买卖双方向房屋所在地的房屋管理部门登记转让为标志。否则，房屋买卖合同将无法生效，房屋所有权转让的法律效力将无法发生。即使房子已经实际交付，它也是无效的。因此，只要该房屋未正式办理登记过户手续，即使出卖人已收取房价并将该房屋交付买受人使用，当事人仍可以主张该合同无效

III.如果产权主体存在问题，合同无效

出售房屋的主体必须是房屋所有人。如果非业主出售他人的房屋，则出售无效。该房屋的产权由若干人共同拥有，只有在共同所有人同意的情况下才能出售。出售共有房屋，应当提交共有人的同意书。如果一些共有人未经其他共有人同意而出售共有房屋，其买卖行为也无效。如果侵犯了优先购买权，则合同无效。当共有人出售共有房屋时，在相同条件下，共有人有优先购买权。出租房屋出售时，房屋所有人应当提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓同等条件，主要是指相同的房价，包括相同的交付期限和方式的房价。如果房屋所有人在出售房屋时侵犯了共有人和承租人的优先购买权，共有人和承租人可以请求法院宣布房屋出售无效。单位违反规定购房的，合同无效

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或者变相购买城市私人住房。因特殊需要必须购买的，必须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私人住房的，买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私人住房，产权也以个人名义登记，但实际上是由单位投资，作为单位生产经营、办公或集体宿舍的固定资产。这种情况属于单位变相购买私人住房，买卖关系无效。国家或企事业单位资助的低价购买、建设的城市私人住房，只能出售给原资助单位或房屋管理部门，否则无效

VI.价格欺诈，明显不公平和无效合同

买卖城市私人住宅时，双方应按照按质定价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私人住宅评估标准协商价格，经房屋所在地房屋管理部门同意，方可成交。销售合同生效后，双方不得因价格原因无故后悔，但应按合同约定的价格、期限和方式交付。但是，如果卖方欺诈或隐瞒房屋质量，或在交易后发现内部质量问题，买方可要求与卖方重新协商价格。如果谈判失败，买方可向法院提起诉讼。非法转让，合同无效