第一，在使用功能上，租赁物是否满足融资租赁“融物”的特质。

融资租赁具有“融资”和“融物”的双重特性，在交易中如果租赁物并不能满足承租人对标的物使用价值的需求，或者承租人从事租赁交易的目的并不是为了获得租赁物的使用价值，那么该项交易即便名为融资租赁，实质上因其不符合融资租赁的通常目的，就会存在着不被认定构成融资租赁法律关系的风险。

其中较为典型的是，开发商以在建工程进行售后回租融资。

第二，在法律功能上，租赁物能否实现对租金债权的担保。

在融资租赁交易中，租赁物还需发挥租金债权担保的功能。如果，租赁物实质上存在着低值高估、无法实际取回变现的情形，那么也将影响是否构成融资租赁法律关系的认定。

实践中的典型情况是，动产方面以易消耗的建筑材料进行售后回租，结果租赁物被添附到建筑上而失去了取回的可能；不动产方面以限制或者禁止转让的标的物，如违章建筑，作为租赁物，最终不能实现通过处分租赁物实现债权的目的。

第三，在权利属性上，售后回租的标的物产权能否登记到出租人名下。

出租人取得租赁物的所有权，是其获得出租权和通过取回租赁物实现对租金债权担保的前提条件。对于不动产售后回租而言，出租人能够取得租赁物的权属登记，成为是否构成融资租赁交易关系的重要判断因素。

不动产融资租赁如何办理？

第一步：企业向中心提出融资租赁申请，填写项目申请表。

第二步：中心根据企业提供的资料对其资信、资产及负债状况、经营状况、偿债能力、项目可行性等方面进行调查。

第三步：中心调查认为具备可行性的，其项目资料报送金融租赁公司审查。

第四步：金融租赁公司要求项目提供抵押、质押或履约担保的，企业应提供抵押或质押物清单、权属证明或有处分权的同意抵押、质押的证明，并与担保方就履约保函的出具达成合作协议。

第五步：经金融租赁公司初步审查未通过的项目，企业应根据金融租赁公司要求及时补充相关资料。补充资料后仍不能满足金融租赁公司要求的，该项目撤销，项目资料退回企业。

第六步：融资租赁项目经金融租赁公司审批通过的，相关各方应签订合同。

第七步：办理抵押、质押登记、冻结、止付等手续。

第八步：承租方在交付保证金、服务费、保函费及设备发票后，金融租赁公司开始投放资金。

第九步：中心监管项目运行情况，督促承租方按期支付租金。

第十步：租期结束时，承租方以低价回购。