工业用地提效有新规。11日，广州市法制办发布《广州市提高工业用地利用效率试行办法(征求意见稿)(以下简称《办法)。该文件显示，工业用地可采取“先租后让”方式，以降低企业初始用地成本。《办法适用于本市行政区域范围内产业区块内及产业区块外的工业用地的规划和使用管理。不过，已纳入“三旧”改造的工业用地除外。

不得建造单层厂房

《办法明确提出，提高工业用地效率遵循“统筹布局、引导集聚、健全标准、严格准入、加强监管”的基本原则，促进新增工业用地合理布局和规模集聚，挖掘存量工业用地资源。

为此，《办法鼓励工业用地单位在符合城乡规划、消防要求的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高土地利用效率。按照要求，新增工业用地原则上安排在产业区块内。

在备受关注的容积率方面，《办法明确，除安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，一类工业用地容积率不得低于2.0，二类、三类工业用地容积率不得低于1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不得低于0.8。

值得一提的是，除安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地，一般应建造3层及以上多层厂房，不得建造单层厂房。

而且高标准立体化厂房将成为开发的方向，除机械、装备制造类等产业有特殊要求的外，标准厂房的层数要求在3层及3层以上。

产业区块内可建公租房

记者注意到，《办法鼓励产业区块工业用地内的行政办公及生活服务设施集中统一设置，但严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。对于一类、二类工业用地，可以在产业区块内规划居住用地，用于建设公租房，解决产业工人的居住需求。

不过，单个工业建设项目用地所需行政办公及生活服务设施用地面积不得大于项目总用地面积的7%或建筑面积不得大于工业项目总建筑面积的14%。

为了提高土地利用效率，《办法还要求，因城市建设需要对已出让工业用地的规划指标进行调整时，原则上不得扩大用地规模，可以通过适当提高容积率的办法压缩用地规模。

取得使用权的工业用地，若与已批准的控制性详细规划、村庄规划规划用地性质不符的，要扩、改建厂房、仓库等生产用房的，须先申请调整规划，否则不得实施。

而为保障规划的完整性，《办法也力图避免规划报建“化整为零”的情形出现。根据要求，工业项目应合理安排平面布局，严格控制将完整的平面空间划分为若干小单元分隔。工业项目应按宗地为单位整体规划报建、整体规划验收。对于擅自改变经批准的平面布局，进行分隔，城乡规划主管部门不予规划验收。

鼓励租赁用地降低初始成本

在备受关注的出让方式上，《办法要求，新增工业用地应采用招标拍卖挂牌方式出让。同时，工业用地可设定产业类型、注册地址等竞买资格要求。

值得一提的是，为最大限度发挥土地价值，降低企业初始用地成本，《办法延续了国土资源部的规定，鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式，由中标人或竞得人先行租地建设，通过达产验收并符合约定条件的，再办理出让手续。

《办法另一亮点则是采取“弹性年期”，即工业项目用地结合产业类型和产业生命周期弹性确定土地出让年限，首期出让年限届满后，由发改部门牵头对项目综合效益和合同履约等情况进行评估，确定采取有偿续期或收回土地使用权。对用地有特殊要求的重点产业项目和特殊行业，经发改、经贸等部门确认后，出让年期可设定为50年。

履约保证金分期返还

在地价方面，《办法明确，公开出让的起始价原则上为公开出让的底价，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价，且不得以各种理由对最低价格标准进行减价修正。

值得关注的是，在开竣工、投产履约保证金制度方面，《办法借鉴了横琴、上海等地经验，明确要求，可以约定实施项目时间履约保证金(保函)制度，或采取其它市场化措施，确保工业用地节约集约利用。其中，项目时间履约保证金按照土地出让起始价的30%缴纳。

而履约保证金则是分期返还的，项目时间履约保证金按照开工、竣工、投产阶段，先后按40%、40%、20%的比例返还;对违约情节严重的，按照合同约定，可解除出让合同，收回建设用地使用权。

对因用地单位自身原因造成土地出让合同约定开工之日起满1年未动工开发建设的，以及已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，国土管理部门应当责成用地者缴纳相当于土地出让金20%的土地闲置费，涉及土地增值的应补交土地增值地价，并责令其限期复建;对逾期不复建或满2年未动工建设的，应当依法收回土地使用权。

■如何提意见

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