1、商品房买卖合同的实质性条款与认购书的内容不同。

商品房交易通常采取先签订认购书，再签订商品房买卖合同的方式。从本质上讲，商品房认购书是一种有待定条款的约定。由于合同主要条款已确定，合同已成立，双方应继续就未尽事宜进行协商，以签订本合同。开发商提供的格式合同与认购书条款不一致，或者商品房买卖合同条款不合理的，购房人有权拒签并要求退还定金。二是开发商没有取得相应的批文和证书。《城市房地产管理法》第四十四条规定了严格的商品房预售条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。开发商未取得预售许可证进行预售的，签订的合同不具有法律效力，业主有权要求退房。商品房买卖合同签订后，开发商未经买受人同意擅自擅自改变朝向、面积、户型等规划设计的，买受人有权解除合同，并要求开发商支付相应的赔偿金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的理解和适用》第二十三条规定，因非正当理由不能签订商品房担保贷款合同，商品房买卖合同不能继续履行的由于买方的原因，买方有权要求终止合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的理解和适用》第八条、第九条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人在不通知买受人或者出卖人的情况下，将房屋抵押给第三人在商品房买卖合同签订后，将房屋抵押给第三人，或者隐瞒所售房屋已抵押事实的，买受人有权要求解除或者解除合同，并要求出卖人承担不超过已付价款一倍的赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的理解和适用》第十四条明确规定，出卖人交付的房屋建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积不一致的，按约定办理，如无约定，面积误差率绝对值超过3%，买方有权解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的理解和适用》第十二条、第十三条明确规定，房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响住宅正常使用的，应当依法处理买方有权终止合同并要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的理解和适用》第九条明确规定，出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房事实的，买受人有权索要该房屋并可向卖方要求不超过已付货款两倍的赔偿。实践中，开发商通常通过在商品房买卖合同中设置较低的交付条件（如交付条件不是竣工验收记录，而是单项验收合格等）来规避。商品房买卖合同通常对申请期限作出明确约定。因开发商原因逾期未取得房产证的，买受人有权退房并要求开发商赔偿。对此，开发商在签订商品房买卖合同时通常会设定较长的办证时间（如本合同签订之日起500天）。

商品房买卖合同是双方在不违反法律法规的前提下，经充分协商达成的协议。无论市场发生什么变化，双方都应诚实信用地履行合同。不过，在符合法定条件的情况下，购房者可以要求退房。