买来的商品房面积缩水超出3％，买受人可以请求解除合同退还房款、返还已付购房款的利息，或者选择继续履行合同，由出卖人双倍返还买受人超过部分的房价款；面积缩水未超出3％，应当继续履行合同，由出卖人按照合同约定的价格据实结算。

房产证上面积缩水购房者维权

近日，市民戴先生发现，自己房产证上的房屋面积比购房合同上的面积少了，他找到开发商，获得了370元退款。

两年前，戴先生在翠屏区南岸西区购买了一套房，购房合同上注明该套房产预测的建筑面积共88．66平方米，套内建筑面积为71．43平方米，公用部分和共用房屋分摊建筑面积为17．23平方米，计价方式按照套内面积计算，每平方米为3280．22元。

不久前，戴先生从市房管局拿到了房产证复印件，邻居告诉他房产证上的房屋面积比购房合同上注明的面积少了，可以找开发商退还相应房款。戴先生注意到自己房产证上注明的建筑面积为88．23平方米，套内建筑面积为71．32平方米，与购房合同上注明的面积分别相差0．43平方米和0．11平方米。

根据其购房合同上关于面积差异的处理约定，双方可以按照下列3种方式处理：

一是按套内建筑面积计价。套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。二是按建筑面积计价。建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权退房。三是双方自行约定。

戴先生带着房产证复印件、购房合同和自己的身份证来到房产开发公司，对方退还给他370多元，其中包括房款、契税、维修基金，但没有物管费。小区物管人员说，他们还不知道哪些业主的房屋面积少了，按照以前的惯例，如果业主的房子面积少得不多，比如0．1平方米，只有几元钱的差别，他们不会退物管费。

房产开发公司工作人员解释说，根据合同约定和宜宾的政策，退款和补款是按套内面积计价的。当问到开发商为何不主动通知购房者面积差异可以退款时，工作人员说，当初在开具相关发票时已经告知，可能戴先生没有注意。而戴先生了解到，他所居住的小区不知道房屋实际面积缩水可以退款的人还不少。

宜宾某律师事务所律师罗某认为，房屋的实际面积和购房合同上的面积有差别，一般情况下，开发商有义务告知买受人，不过买受人在拿到房产证（或房产证复印件）后也应该主动核对其面积，出现差别，应该按照购房合同上的约定条款补款或退款。需要注意的是，买受人拿到房产证（或房产证复印件）后，应在两年内主张自己的权利，两年后，权利就失效了。此外，无论是按套内建筑面积还是建筑面积计价，面积不足退给买受人的房款应该是一样的，而实际面积少了，凡是以面积计算的相关费用都应按相应比例退还买受人。

《商品房销售管理办法》第二十条

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。