[活动流程]

2003年底，陈先生被城南某楼盘的广告感动了。广告上说，该小区是一个“成熟的社区，有皇家园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等配套设施。”。虽然这幢楼的价格比该区域其他楼盘每平方米高出近400元，但陈先生羡慕自己完美的家居环境，并于同年12月与该房地产开发公司签订了预售合同。今年5月，这栋楼关闭时，陈先生发现除了会所、幼儿园、商店、邮局外，没有其他配套设施，广告中的“御园”只是普通的绿化。开发商解释说，体育馆等普通设施将于近期建成，而学校和多功能游泳池则因未经批准而被取消，陈某觉得受骗，起诉开发商，要求其承担违约责任。

[法律解释]

本案的法律焦点是开发商在商品房销售广告和宣传材料中作出的承诺是否具有法律效力。在我国民法中，销售广告和宣传品称为要约邀请，又称要约诱导，是开发商邀请购房者参与购房行为的一种表现方式。“要约”和“要约邀请”是两个完全不同的法律术语，其法律后果完全不同。在某些特定的法律条件下，商品房销售广告、宣传品应当视为具有法律效力的要约。那么，“要约邀请”在什么情况下可以被视为具有充分法律意义的“要约”？它应同时具备以下三个法律条件：

1。销售广告、宣传材料中房屋及相关设施的内容均在商品房开发规划范围内，如层高、层距、电梯、车库、配套设施等。销售广告和宣传材料的说明和承诺的内容应当具体。如“小区绿化率达到80%”、“每个单位配备两部日本原装三菱品牌电梯”等。“温馨家园”、“无限商机”等煽动性语言只是为了造势，吸引购房者的眼球，因此只能视为要约邀请，不能视为合同内容。销售广告和宣传材料的描述和承诺，即宣传广告的内容，影响购房人订立合同的意图和房屋的成交价格。

商品房销售广告和宣传材料的内容只要符合这三个条件，即使没有明确规定，也应视为合同内容。出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告、宣传中的说明和承诺的，应当承担违约责任。