一、不能办理房产抵押贷款的情形

不能办理房屋抵押贷款的情形有：

1.土地所有权不得抵押。地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。

2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

3.权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

4.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

5.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

6.已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

7.以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

8.违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

9.依法不得抵押的其他房地产。

二、房产抵押贷款一般贷款期限有多久

房产抵押贷款一般的贷款期限，最长不能超过30年；如果是二手房抵押，则不能超过20年。在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力。

办理房屋抵押贷款，借款人提供的房屋必须是符合银行抵押贷款的要求，如果借款人的房屋不符合银行的抵押贷款条件是不能够办理的。

三、购房合同可以抵押贷款吗

购房合同不可以抵押贷款。

法律规定，购房合同只是双方之间关于房屋买卖的合同，并不具有权属性，因此不能作抵押贷款。但产权证书，如房产证等可以抵押贷款，房产证具有权属性与财产性。