近几年，我国商品房空置率高，除与我国住房体制有关之外，还有一个重要的原因就是规划

近几年，我国商品房空置率高，除与我国住房体制有关之外，还有一个重要的原因就是规划设计不合理，即地点偏远、交通不便；户型不合理；公共配套设施不齐全；朝向、设计不科学，居住环境差等。笔者认为房地产开发项目规划设计的关键问题是定位问题，只有规划设计定位可行，房地产开发项目才有科学性可言。房地产开发项目规划设计定位究竟应如何？

一、注意市场导向性、环境性和适度性。

如今，人们的生活水平有了很大的提高，购房时已不再单纯考虑住得下的问题，而是要求住得好，住得舒服。不仅要求有四明结构，食寝分离，居寝分离，还追求功能分区明确、空间布局合理、充分考虑人的生活习惯等而设计的房型。以上海楼市为例，消费者就偏重于高层的三房一厅的经济型房型。一般来说，随着层数的增加，施工要求和施工工艺也随之提高。在设计方面，消防、供水、供电、交通组织等技术措施随着层数的增加而变得复杂化，这就增加了材料用量和施工难度，使造价大幅度增加。那么为何在上海高层住宅会越来越受到购房者的关注呢？不排除价格降低的原因，还因为高层也有许多优点：交通便利，配套设施齐全，质量好，寿命长，绿化好，加上上下楼有电梯代步，居住舒适、安全、方便。在寸土寸金的上海，尤其是市中心区，对于有一定经济实力的消费者来说，高层比多层好，并已达成共识。据报道，位于经济发达的珠江三角洲的大中城市，前几年二室一厅和一室一厅的小套住房在市场上独领风骚，如今已风光不再，三室一厅和三室两厅的中套住房已悄悄受宠，且有取代大套型住宅趋势。其原因主要有：第一、住宅的使用功能比较齐全，在功能上对一个家庭来说已经一步到位（夫妇一间，孩子或老人一间，另一间可做书房、琴房或客房使用”；其次30多万元的房款拼拼凑凑还能组合得起来。讲究房型的经济性就更不必说了，曾经一度受房越大越好的影响，许多房都闲置，缘由在于房价高，不经济。目前，大部分想购房的人是中、低收入者，追求大房型只是大部分人的想法，但其经济承受能力决定了要选择经济型的住房，即布局合理，功能实用，厅房面积经济，总价要低。

再者，环境景观也相当重要。整天穿梭于水泥、钢筋组成的大楼、道路中，人们希望回家后能拥有一种回旭自然的感觉，绿意环抱，四季花开。即使地段偏一些，但能推窗见绿，有大片的集中绿地，错落的园林小品点缀其间，也会受到购买得的青睐。在GB50180－93《城市居住区规划设计规范》中特别规定：居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于0.5平方米／人，小区（含组团）不少于1平方米／人，居住区（含小区与组团）不少于1.5平方米／人，并根据居住区规划组织结构类型统一安排、灵活使用。以南京栖霞建设集团的月牙湖花园项目为例，月牙湖整个小区容积率不到1.0，绿化率达56％，紧临月牙湖小区中心绿地广场占地1万余平方米，使所有的住户都能共享湖光山色和古城墙景观，由此掀起“绿洲”旺销景象。

当然，无论层数、房型，还是绿化，都不是越高越好，越大越好，必须有一个“度”的问题。我们要考虑可居住性和舒适性，在面积上有一个最低标准。在设备设施上要提高功能水平。在环境布局上要幽雅，交通便捷。适度性还需注意数量和规模，依市场状况和自身条件确定开发的数量和规模。1995年1月23日建设部发布的《城市房地产开发管理暂行办法》第三条指出：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”。不注意把握建设发展的适度性，盲目上马，开发建设项目就会沉淀与膨胀，后果必将不堪想象。

二、重视安全性。

建筑物的安全，人命关天，越来越受到人们的重视。从这几年国内外频繁发生的事故来看，有施工粗制滥造、偷工减料的原因，也有管理混乱的原因，也有设计不周的原因。设计是安全的第一关，无照设计，超级设计是绝对不允许的，设计无审核制度，无签字人制度也是不行的。麻痹出事故，这是历史的教训，在设计安全上，来不得半点马虎。在规划设计时必须对各种可能产生的灾害，进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。

三、考虑超前性

随着改革开放的深入发展，科技将日新月异，人们的生活也从温饱进入小康，进而走向富裕。1958年中国描绘的幸福远景是“楼上楼下，电灯电话”，现已普遍实现。目前各式家电快节奏更新换代，私人小轿车已步入部分富裕户，电脑联网缩短了世界的距离，这说明今天适用的，明天也许落伍甚至被淘汰。湖南长沙市的五一路，当初设计时，设计员已做出了一定的超前性设计，而今其路面宽度对繁华的市区来说还是较窄，仍需扩宽。所以说设计上的超前意识是必需的，该预留的就得预留，如果到时候再说、再改造，不是不可以，但浪费就大了。

四、强调用户的参与性。

无论是住宅，还是商业公建写字楼，如果“名花有主”，不妨让他们参与设计，从布局设施等尊重使用人的意见。如果暂时无主，拿住宅来说，最好设计成大开间，可灵活隔断，把设计让给未来的使用人。