（一）借款人资格，主要是具稳定收入，固定工作，还要有合法的抵押物，例如可以上市交易的商品房。

（二）银行委托评估公司办理评估，签订合同，贷款审批，房产抵押，合同公正，放款。

一般来说，购房者只有同时具备下列条件才有要能得到贷款：

（一）借款人必须是具有独立民事行为能力的个人；

（二）购房者具有居住地合法的身份证明；

（三）与发展商签订有商品房订购书或购房协议，并已支付订金或首期购房款；

（四）同意以所购房产作抵押；

（五）具备令贷款行满意的财务状况。例如有稳定收入的企业员工；信誉良好，确有偿还能力的小业主；自身收入低，但有海外亲友定期资助的居民等等。具体如何界定和把握，由贷款行审核和决定。

一、抵押的房产可以查封吗

已经抵押的房产仍然可以查封，但不影响抵押权人行使权利。已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。因此，有一些已设定抵押的房地产，如果担保的债权数额较大，在拍卖该房产后可能无剩余的，人民法院就不再对该房产进行查封。已经查封的房屋不应再设定抵押。因为查封某一房产，就应当禁止对该房产进行处分。人民法院也只承认该房产在被采取查封、扣押之前已经设定的抵押权的效力。

二、房产抵押要交的资料

（一）抵押登记抵押变更登记

1、申请人身份证明。

（1）属个人的，提供身份证明复印件（身份证需复印正反两面，下同）

（2）属企业的，提供工商营业执照复印件（加盖企业公章确认）、《组织机构代码证》及代码IC卡或数字证书（未开设银行基本账户的个体工商户可不提供）、法定代表人或负责人身份证明书、工商企业查询资料、公司章程；

（3）属国家机关、事业单位或社团组织的，提供机构代码证或政府批准成立的文件复印件（加盖公章确认）、法定代表人或负责人身份证明书；

（4）申请人为未成年人的，提供证明监护关系的证明文件（包括户口簿、出生证明、结婚证等）的原件及复印件、全部监护人的身份证明复印件。

（5）个人委托他人代理的，须提供经公证或认证的授权委托书原件、委托代理人个人身份证明复印件；

（6）非个人委托他人代理的，须提供法定代表人或负责人签发并加盖公章的授权委托书原件、委托代理人身份证明复印件；

（7）境外个人、企业或组织（包括港澳台地区）提交的身份证明及相关文件按规定均须经过公证或认证，并提供中文译本。（公证或认证途径见提醒事项（二））

2、填写《房地产抵押登记申请表》或《房地产抵押变更登记申请书》（发证办窗口提供）。

3、抵押合同（涉外及涉港澳台的合同须经房地产所在地公证处进行公证）。

4、房地产权利证书（附图），共有的房地产须提供其他共有人同意抵押的证明。

5、可证明抵押房地产价值的书面资料（评估报告或价值确认书）。国有划拨土地必须评估并经国土局市场科确认。

6、抵押人为中外合资企业、合作企业和外商独资企业以及有限责任公司、股份有限公司的，需提交董事会或股东会决议；

7、国有企业、事业单位以国有房地产抵押的，需提交市财政局或公资办批文。

8、以集体所有制企业的房地产抵押的，须提交上级主管机关批文。

9、农村集体经济组织抵押房地产的，须提交2／3以上村民会议成员或村民代表同意的书面材料。

10、附着物抵押，须提供报建批复通知书及建设工程规划许可证原件及复印件，附着物房产平面图并经抵押双方签名、盖章确认。

11、以房改房抵押的，须提交婚姻状况证明（结婚证、离婚证或未婚证等）原件及复印件，并由夫妻双方共同申请办理。

12、企业或单位以非工业用途的经营性用地（纯空地）抵押的，须提交建设局确认的未办理《商品房预售许可证》的证明。

13、临时建筑物不纳入抵押范围的，须提交城建部门出具的确定为临时建筑的证明或抵押双方约定临时建筑不纳入抵押范围的意见书。

14、抵押权人为外市银行或公司企业的，须提交Recent的工商企业查询资料。

15、登记机关认为必要的其他文件。

（二）注销抵押登记遗失补发他项权证

1、注销抵押可以由抵押权人单方申请；遗失补发他项权证由抵押双方申请。申请人资料参照第（一）项第一点。2、填写《房地产抵押权注销登记申请审核表》或《他项权证注销申请审核表》或《房地产抵押变更登记申请书》（发证办窗口提供）。

3、房地产权利证书。

4、房地产他项权利证明书。

5、法院强制注销的，须提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书原件及复印件。

6、申请遗失补发他项权证的，提交书面申请。

7、登记机关认为必要的其他文件。