这段内容讲述的是关于房地产开发商与购房者签订的即购买并返还租金的合同的有效性问题。返租是指购房者与开发商签订的一定期限内固定租金的租赁合同，或者由开发商代为出租经营的方式。未竣工的商品房禁止售后包租，已竣工的商品房未作法律限制。因此，这种合同通常被视为无效。

即购买并返还租金的合同通常被视为无效。返租是指房地产开发商在销售商品房时，与购房者签订的一定期限内固定租金的租赁合同，或者由开发商代为出租经营的方式。未竣工的商品房禁止售后包租，已竣工的商品房未作法律限制。

3. 商品房未竣工时能否进行售后包租？

根据我国《商品房销售管理办法》的规定，商品房竣工后，开发商应当及时办理商品房交付使用手续，并按照合同约定向购房人交付商品房。然而，在商品房未竣工时，开发商能否进行售后包租呢？

根据《商品房销售管理办法》第五十八条的规定，商品房竣工时，购房人已交付商品房的全部或者大部分款项的，可以进行售后包租。但是，如果商品房未竣工，则不得进行售后包租。因此，可以得出结论：商品房未竣工时，开发商不得进行售后包租。

需要注意的是，如果商品房竣工后，购房人要求进行售后包租的，房地产开发企业应当与其订立书面的包租协议。另外，售后包租协议应当明确租赁时间、租赁方式、租金标准以及双方的权利和义务等事项。

商品房未竣工时,开发商不得进行售后包租。如果购房人要求进行售后包租,房地产开发企业应当与其订立书面的包租协议,明确租赁时间、租赁方式、租金标准以及双方的权利和义务等事项。

《商品房销售管理办法》第十一条

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

《民法典》第一百四十六条

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。