一、房贷利率换锚对购房者有什么影响

10月8日起，房贷利率正式换锚，从以基准利率为基础转变为以ＬＰＲ（贷款市场报价利率）为基础进行加点。

合硕机构首席分析师向北京商报记者分析称，如果上述标准落地，北京房贷利率水平虽然有微幅上涨，但这个上涨对于购房者而言其实可以忽略不计。房贷利率与ＬＰＲ挂钩后，也更能体现市场导向，后期房贷利率的涨与跌，与房地产市场供需关系直接挂钩，将由市场来定价。

一位国有大行房贷部相关人士介绍称：9月底时咨询房贷政策的人确实很多，但即使节前提交贷款申请，审批下来也在10月8日之后了，因此这笔贷款也是按照ＬＰＲ加点形成利率，不是此前的基准利率基础上进行上浮。而另一位国有大行相关工作人员则向记者提到新的机制并不会那么快实行，利率并轨目前只是制定了一个标准，还需要一定的过渡期，正常实施也要到2020年1月1日之后了。

新的利率变轨并未对购房者产生太多负担，一位房产中介对记者说道，按照新的机制，房贷利率变动不会太大，对购房者来说每个月房贷也就是多出十几元钱，没什么太大影响。

另一位中介也表示，政策变动之前北京地区商业银行首套房贷款大多实行的是5.39％的利率，新政下，首套房贷的利率下限为5.4％，而一般购房者贷款都在25年以上，实际上并没有太大影响，从现有数据来看，北京地区购房人数并没有太大的起伏。

例如，以商业贷款100万元、25年期限计算，首套商业性个人住房等额本息还款方式下，每个月月供多出5.94元，利息共多出0.18万元；等额本金首月多出8.33元，利息共多出0.13万元，按平均数计算，相当于每月月供多出4.33元；二套商业性个人住房等额本息还款方式下，每个月多出12.16元，利息共多出0.36万元；等额本金首月多出16.67元，利息共多出0.25万元，按平均数计算，相当于每月月供多出8.33元。

值得注意的是，上述测算仅作为参考，因为以往房贷以基准利率为基础时，在加息降息时，部分购房者会面临房贷利率重新定价的问题，而在房贷利率以ＬＰＲ为定价基准时代，也会存在重定价现象。根据央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为一年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的ＬＰＲ。不过，房贷利率加点水平在合同期内不会改变，央行明确指出，加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。也就是说，若房贷合同写有重新定价条款，那么购房者月供有可能会跟随ＬＰＲ报价出现波动；反之，房贷利率将会一直维持放贷时的水平。

二、楼市今年怎么走

在发布ＬＰＲ机制之初，央行便进行了表态。8月20日，央行副行长在国务院政策例行吹风会上透露，新的ＬＰＲ形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。央行同时还宣布，按照因城施策的原则，各地可以在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着，未来房贷利率也会跟房价一样实施一城一策，各地区会因地制宜开展工作。

9月6日，央行祭出降准大礼包，决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。

业内分析人士认为，央行降准后，整个房贷市场可贷资金增多，这能够对冲房贷利率出现小幅上涨所带来的影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进强调，目前房地产市场政策层面基本上都以收紧为主，房贷利率上涨，表明即使在新的房贷利率下，房地产市场调控依然严格。当前房贷利率虽略有上升，但这个上升幅度是可控的，房贷市场仍将以平稳为主。

ＬＰＲ机制的出台是为了降低实体经济融资成本、引导资金向小微企业等倾斜；对于房贷来说，大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行，即使ＬＰＲ下行，银行也会通过改变加点基数来保证短期内房贷利率的基本稳定。

三、换锚后房贷利率是升是降

根据大数据研究院的监测数据，8月全国首套房贷平均利率为5.47％，二套房贷平均利率为5.78％，均已连续三个月上行。

兴业研究宏观分析师告诉中国证券报记者，虽然新的房贷利率通过ＬＰＲ为定价基准加点形成，不过根据最新测算，目前跟原先用贷款基准利率加点形成的利率相差不多，短期来看不会有太大变化。

但是更长时间来看，ＬＰＲ利率存在调整的可能性，而贷款基准利率更加僵化，因此以ＬＰＲ为基准形成的房贷利率，未来浮动的可能性更大。进一步解释，现在居民贷款是一般是每年做一次重新定价，未来如果ＬＰＲ调整更加频繁，那么半年重新定价或者按季重新定价的比例有可能提升。

东兴证券分析师预计，未来个人房贷利率上行趋势将延续，主因是房贷额度上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市房贷利率将由房贷供求和一城一策调控所决定。