第一章总则

第一条为了规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的，要在当地人民政府组织下，有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。

第六条零星分散物业(含不达规模的物业，原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼，居民自建房屋等)由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理，也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

第七条市、县(区)房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级地方政府有关部门和单位，应当在各自职责范围内，共同做好有关管理工作。

第二章业主自治管理

第八条物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的，可推选业主代表，组成业主代表大会(以下称业主大会)。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1-6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第九条业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积100平方米以下房屋为1票，100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十条住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%，不足50%，但使用已超过1年的，应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会，选举产生临时业主委会，临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时，应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条首次业主大会(含首次临时业主大会，下同)应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备委员会，负责业主大会筹备工作。

第十二条首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作：

(一)协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容;

(二)确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表，产生的业主代表应当在物业管理区域内公布;

(三)协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;

(四)起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见;

(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;

(六)主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十三条首次业主大会除行使细则中规定的权职外，还应审议通过以下事项：

(一)业主大会和业主委员会议事规则;

(二)业主委员会日常工作权限;

(三)业主委员会选举办法;

(四)物业管理企业的选聘办法;

(五)物业的有关公共管理规定;

(六)选举产生业主委员会。

第十四条首次业主大会选举产生的业主委员会，经物业所在地街道办事处初审同意后，自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：

(一)业主委员会登记确认表;

(二)业主代表、业主委员会选举办法及选票;

(三)业主大会审议通过的主要事项。

第十五条业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。

第十六条业主委员会依据条例的规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督，积极配合社区建设管理。

第十七条业主委员会主任享有下列权利：

(一)负责召开主业委员会会议;

(二)经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件;

(三)业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务：

(一)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责;

(二)完成业主委员会交办的工作;

(三)代表业主委员会处理事务;

(四)接受行政管理部门的培训和指导。

第十八条业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定，可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前，物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。