（一）如果当事人在合同中事先约定了拆迁属于不可抗力，那么，房屋所有人就可直接援引该条款免责。

（二）实践中，绝大多数当事人都没有在事先做出类似的约定，那么，此时拆迁由是否属于不可抗力呢？通说认为，如果拆迁是政府基于“公共利益的需要”而实施的，可以认定为不可抗力；反之，如果是一般的商事主体基于非公共利益的需要而实施的拆迁，则不能认定为不可抗力。

（三）不过，在我国目前乃至今后很长一段时期，处于政府导控下的土地流通市场，通常都是由政府主导的出于“公共利益”的拆迁，因此，司法实践中，一般都将政府拆迁认定为不可抗力。

（四）当然，对房屋所有人而言，即便是政府基于公共利益的需要而实施的拆迁也不当然构成不可抗力的免责理由。因为，通常政府在进行征地并实施拆迁之前，会经过一定的论证。并且，在作出征地决议之后，也有征地公告发布的期间，在此期间，拆迁人会就拆迁补偿安置的事项同被拆迁人进行协商，因此，这个期间一般不会太短。如果房屋的所有人事先知道房屋将被拆迁的事实，但在与承租人缔结房屋租赁合同时没有履行如实告知义务，在这种情况下，房屋所有人就无权将拆迁作为不可抗力来免责。

一、什么情形属于不可抗力

（一）自然灾害。尽管随着社会科学技术的进步，人类逐步提高对自然灾害的预见能力（如预测地震、台风），但是，人类仍无法抗拒它。而且在现实生活中，自然灾害严重影响着人们的生活和生产，阻碍着合同的履行。

（二）政府行为。合同当事人往往很难预见政府的政策，法律或行政措施的变化，若当事人在合同签订之后，政府颁布新的政策、法律或采取新的行政措施，导致合同不能履行，应免除债务人不履行合同的责任。如政府干预、禁令、禁运等等。

（三）社会异常事件。主要是指阻碍合同履行的一些偶发事件，如战争、罢工、骚乱等。

二、不可抗力的特点

（一）不可抗力是当事人不能预见的事件。

（二）不可抗力是当事人不能控制的事件。

（三）不可抗力是独立于当事人意志和行为以外的事件。

（四）不可抗力是阻碍合同履行的客观事件。