新的《民法典》于2021年1月1日生效，《民法典》第五十五条【实质要件】民事法律行为应当具备下列条件：

(一)行为人具有相应的民事行为能力；

(二)意思表示真实；

(三)不违反法律或者社会公共利益。

首先，合同成立要件有三：一是当事人意思表示一致，即合意，是合同成立的根本要件；二是合意须有两个或两个以上的当事人；三是当事人的意思表示须以订立合同为目的。

其次，从商品房预售合同登记备案的实质来看，其是为了规范商品房预售管理、保护购房者合法权益、有效防止开发企业进行一房多卖或者重复抵押贷款等违规行为。商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。