房地产市场与宏观金融政策密切相关，利率调整对房地产企业、房地产消费者以及房地产业发展规模和房价都会产生一定的影响。

市场上房屋的供给与需求是决定房价上涨和下跌的基本力量。银行将利率升高后，住房贷款利率会提高，房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。

虽然利率调整并不能直接决定房价，但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力，而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

一、首套房贷的相关规定：

住建部、人民银行、银监会此前联合下发的通知明确以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭登记有一套（及以上）成套住房的；

二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的；

三是通过尽责调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即认房认贷认调查。同时规定具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

从实际操作上来看，完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策不能仅局限于窗口指导，而是应该以政策或制度的形式尽快落实，从而有效降低刚需群体的购房成本。从房地产调控细化的角度来说，房价回归合理、需求回归刚性的楼市需要的是对首套住房持续、定向的优惠，这需要建立起较为完善的政策性住房金融体系和住房金融机构。

二、租售同权是国家政策吗？

租售同权绝不是一个简单的地方性政策，而是全国范围内国家整体政策的转变。

上海市也出台了“十三五”的住房规划，其中提到“商品住房用地稳中有升，租赁住房用地大幅增加”“新增各类住房约170万套，其中商品房45万套，租赁住房70万套，保障性住房55万套”

再有就是前些日子，各大房企拿地，拿的都是70年只租不售的地。可以初步看出，国家的房地产政策学习对象，已经初步由香港转向了新加坡。至于租售同权，学区房价格必然上涨，中心城区房价也会上涨，近郊房价将下跌。

从供给角度看，学区房无论属性还是数量都没有变化；从需求角度看，租购同权的政策下，大量买不起学区房的无效需求转化为租赁学区房的有效需求。学区房房租必然上涨，房租上涨必然带动房价上涨。学区房价格变动的关键从来都是政府是否重新规划学区。

无效需求转化为有效需求同样会体现在中心城区的租金上。以前是不买房=无法享受公共服务，于是买不起大房的买小房，买不起中心的买近郊。租购同权铺开后，既然租房就能享受同等公共服务，那么就不必到大兴昌平松江嘉定买房了。对中心城区绝对是利好，近郊房价可能面临下跌。