买房人的声音：房子是我的选择，但如果贷款拿不到，只能退房。我为什么不用付违约金呢？今年4月初，栾女士看中了松江区一套120平方米的新房。买房时，她与开发商约定首付30%，剩余房款通过银行贷款按揭支付。没想到，刚交了首付的栾女士还没来得及申请贷款，房地产新政也出台了。根据政策，栾女士购买的第三套房产被列入暂停贷款名单，银行也表示不能向其发放贷款。因此，栾女士提出将首付款退还给开发商，而开发商则因栾女士违约而拒绝退还首付款，并扬言要向她收取违约金。律师意见：买方是否需要承担违约费用取决于合同中是否有特别约定。鉴于栾女士因政策原因无法获得贷款或无法获得全额贷款的情况，金能律师事务所岳×辉律师指出，上海市住房和国土资源管理局、上海市工商行政管理局制定的政策在《上海市商品房预售合同示范文本（2005年版）》中有特别说明：“乙方未取得银行贷款或因不可归责于甲、乙双方的原因，低于申请贷款金额的，甲、乙双方应另行协商具体付款方式，并签订补充协议；协商不成的，乙方可单方解除本合同。乙方单方面解除本合同的，应当书面通知甲方。甲方收到乙方的书面通知后，应将乙方已支付的全部房价（含利息，按中国人民银行公布的同期存款利率计算）及甲方收取的全部装修价款（含利息，按中国人民银行公布的同期存款利率计算）退还乙方按中国人民银行公布的同期存款利率）一并支付给乙方如果开发商采用这一版本的合同文本，购房者可以根据条款单方解除合同，并要求开发商退还已收取的首付款和利息。但是，买方也应仔细检查合同。一些开发商会在文中明确同意“如果购房者无法获得贷款或无法获得全额贷款，他需要筹集资金来弥补”。在这种情况下，他应该谨慎地单方面解除合同，开发商可以据此要求支付违约金。”岳晖认为，如果真的需要退房，最好和开发商协商。不能用法律手段解决。根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于双方的原因致使商品房买卖合同不能订立的，卖方应将定金退还买方岳辉认为新政可归为“不可归责于双方原因”。例如，在签订的意向书或合同中，没有约定“贷款不能自筹”，购房者有权与开发商协商解除合同，收回定金。