编者前言：

???近日，记者从市整顿和规范市场活动中了解到：虽然消费者对于虚假广告非常气愤，但往往不知道如何界定虚假广告。

???市整顿和规范市场活动办公室史阳主任也谈到，投诉者更多地是表达自己的不满，而说不准具体上了哪些虚假广告的当。为此我们向法律界人士咨询了相关问题。同时，有关专家提醒购房者：还可以在购房时通过合同约定来防范虚假广告，并在受到不法侵害后，依据合同索赔。

???《房地产广告发布暂行规定》已于1996年12月3日由国家工商行政管理局第71号令发布实施，根据该《规定》的规定，下列情况的房地产不得发布：

???1.在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

???2.在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

???3.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

???4.预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

???5.权属有争议的；6.违反国家有关规定建设的；

???7.不符合工程质量标准，经验收不合格的；

???8.法律、行政法规规定禁止的其它情形。

???根据上述规定，只要发布了上述情形的房地产广告，都是虚假的广告。另外，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会风尚。该规定对房地产广告涉及的具体问题也做了具体规定：

???1.房地产广告中涉及所有权或使用权的，所有或者使用的基本单位应当已有实际意义的完整的生产、生活空间；

???2.房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；

???3.房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当；

???4.房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；

???5.房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积；

???6.房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确，预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；

???7.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；

???8.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应在广告中注明；

???9.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；

???10.房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；

???11.房地产广告中不得含有广告主能为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；

???12.房地产广告中涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；

???13.房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师、评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确表明出处。

???通过对上述规定的对照，就不难找出虚假房地产广告，务请广大购房者斟酌。赵德基律师

???广告承诺

???应当写入合同

???《销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在房地产广告中所广而告知的条件，开发商就要承担一定的责任。而且购房者凭《销售管理办法》之相关条款，有权利要求开发商将广告中的主要条件列入房屋买卖合同中。

???在许多情况下，开发商在商品房销售广告中承诺的条件较多，而在实际签订合同中，开发商又借口广告仅是宣传而已，以广告不是合同的一部分为借口，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中。在签订合同后或在交房时，购房者以宣传资料或广告为依据向开发商要求兑现有关承诺时，开发商又借口广告仅是广告，双方又都没签字，以构不成对其约束力为由而推脱责任。

???《销售管理办法》已经为广大购房者提供了法律依据，即购房者有权利要求开发商将其在广告中宣传的主要条件写在合同中，而开发商也有义务在合同中承诺广告中的主要条件。

???广告实际上就是开发商的承诺，而合同则是把这种承诺进一步落实到双方签订的契约中。白方