区分承诺书和协议书如下：

1、含义不同、主体不同，承诺书是同意要约的意思表示，是受要约人作出的，而协议是要约人和受要约人经过协商，共同作出的；

2、订立程序不同，承诺书需由承诺人作出承诺并通知对方，而订立协议一般需经过要约和承诺两个阶段。

一、要约失效的情形包括哪些？

要约失效的情形包括如下：

1、拒绝要约的通知到达要约人；

2、要约人依法撤销要约；

3、承诺期届满，受要约人未作出承诺；

4、受要约人对要约内容进行了实质性变更。

要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思，发出要约的一方称要约人，接受要约的一方称受要约人；要约失效，即要约丧失其法律效力，要约人和受要约人均不再受其约束。

二、简单租房合同要怎么写

简单租房合同撰写内容是写明房屋租赁合同当事人的姓名或名称和住所；写明房屋租赁合同的标的、数量、质量、价款或报酬；写明房屋租赁合同的履行期限、地点和方式；写明房屋租赁合同的违约责任、解决争议的方法等。

一般要经过要约和承诺两个步骤：

1、要约，为当事人一方向他方提出订立合同的要求或建议。提出要约的一方称要约人。在要约里，要约人除表示欲签订合同的愿望外，还必须明确提出足以决定合同内容的基本条款。要约可以向特定的人提出，亦可向不特定的人提出。要约人可以规定要约承诺期限，即要约的有效期限；

2、承诺，为当事人一方对他方提出的要约表示完全同意。同意要约的一方称要约受领人，或受要约人。受要约人对要约表示承诺，其合同即告成立，受要约人就要承担履行合同的义务。对要约内容的扩张、限制或变更的承诺，一般可视为拒绝要约而为新的要约，对方承诺新要约，合同即成立。

三、要约要件是如何去规定

《民法典》第四百七十二条规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件如下：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第四百七十八条规定，有下列情形之一的，要约失效：

（一）要约被拒绝；

（二）要约被依法撤销；

（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；

（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。