商品房包销，是指包销商以开发商的名义，在约定的期限内承包销售开发商开发的商品房，按照约定支付包销价款并获取超过包销基价的溢价，包销期限届满后，由包销商将未售完的商品房自行购入的一种承包销售商品房的行为。

商品房包销方式，与开发企业自行销售、委托代理销售、委托中介居间撮合均有明显不同，包销解决了开发企业快速回笼资金、按预期时间回笼资金、部分转移销售风险的重要需求。房地产开发企业委托中介居间服务，由中介机构推荐购房客户实现销售模式也不能解决开发企业快速、可预期回笼资金的需求，也不会发生销售风险的转移，中介机构根据业绩分层，获取不同数额的佣金，并不会代替房地产开发企业承担销售风险。

律师补充：

在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条

出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第十七条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。