一、能否未经允许装修出租住房

未经同意不能装修出租住房。我国法律规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第七百一十五条

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第七百零三条

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条

租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、房屋出租合同在何情况下失去法律效力

房屋租赁合同无效的条件具体如下：

1．出租人或者承租人不具备相应民事行为能力，导致合同无效或者效力待定；

2．出租人所出租的房屋是法律明文规定禁止出租的房屋，会导致租赁合同无效；

3．房屋租赁合同的内容不合法，导致不合法内容部分无效。

4．以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效；

5．以合法形式掩盖非法目的；

6．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。

三、房屋出租期间出售是否合法

房屋租赁期间可以出售房屋，但应当遵循“买卖不破破租赁”的规则，不影响租赁合同的效力以及承租人应享有的权利和需要承担的义务。承租人对于其租赁的该出售房屋同等条件下，具有优先购买权。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

《中华人民共和国民法典》：第十四章　租赁合同　　第七百零三条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。