［作者：黄河三角洲来源：伪原创

在二手房交易中，时常会碰到这样一些意想不到的麻烦事。例如，购买了二手房却没有资格购买车位；还有那些为孩子能读上名校而购房，买了房子后却发现户口仍被原业主霸占；此外还有物业管理费、专项维修资金，上一手业主没有缴纳全，二手买家还没入住，就要先埋单。总之，买二手房，买家真是有好多事要烦。对此，房产中介专家表示，在交易时，买家千万要睁大眼睛，多看多问，事先了解清楚情况，总好过事后麻烦连连。

原业主已购买车位可与房屋捆绑销售

陈先生在番禺区某楼盘购买了一套100平方米的二手商品房，为方便停车，决定从开发商处购买一个地下车位自用。然而令他失望的是,等了多个星期，陈先生还是没得到开发商点头同意。他被拒绝的原因与自己是二手房业主有关，其住宅的车位指标已被原来的业主了占用了。为此，他感到非常郁闷。

对于此类二手买家购买车位问题，房产专家表示，因为房屋和车位是两个独立的物权，案例中陈先生的情况很难解决。作为二手买家最保险的做法是未雨绸缪，也就是要事先了解情况。如果原业主已经购买车位，在此情况二手买家就不能再次购买，可以和原业主协商，可否把房子和车位捆绑销售。如果买家事先知道他必须通过二手渠道才能购买车位，他完全可以重新考虑是否要买这套房，这样总比事后才发现要好得多。

原业主户口迁出后二手买家才能落户

王女士为了让女儿读上区内某名校，于是就在该名校的附近购买了一套商品房。谁知购买了房子之后，原来的业主迟迟不迁出户口，焦急的王女士只好额外支付了一笔迁出费用才把事情办妥。有房产专家指出上述情况在二手房买卖中很常见，买家除了要关心房子本身的条件、素质以及产权是否清晰外，对这些看不见的东西也应该引起重视。如果二手买家是为了学位而买房的话，那么买家就应该关心原业主的户口有没有迁出。只有在原业主把户口迁出的情况下，二手买家才能落户，孩子才有可能如愿以偿读上该地段的名校。

专家表示，为证实这一点，一般情况下，二手买家都应要求户主本人带上房屋的房产证原件、身份证原件到户口所在的相关公安机构的户籍科查询。如果原业主本人的户口仍在，那买家就必须要求他先迁出。或者双方应约定一个时间让原业主迁出，比较通常的做法是双方约定在二手买家房产证过户之前，原业主就把户口迁出，二手买家可要求原业主缴纳一定的押金。这个大问题解决后，学位就是一个小问题了。二手买家可以到所属的教育机构及居委会咨询办理就行了。

查实原业主没欠费才不会留有麻烦

何先生近日以优惠的价格购买了一套二手房，心里正开心不已。谁知当他入住的时候，令人意想不到的事情发生了。原来一手的业主非常好赌，欠下了一屁股的债务，为了尽快还债才这么优惠把房子卖出来，当然还欠了不少的物业管理费和水电煤气费等费用还未交。何先生找来找去也找不到原来的业主，唯有自认倒霉自己交了这笔费用了。

房产专家说，这类的情况也常见，不管是物业管理费，还是专项维修资金，有些原来的业主出于各种原因没有缴纳的，都会留给二手买家带来麻烦。不过这类情况还是很容易避免，在买房子的时候可到楼盘的物业管理公司或是物业管理处去查询。二手买家还可以要求看对方的最后一张发票或记录，如果发现原业主有欠费的话，可要求原业主缴纳齐全再购买也不迟。

五方法教你避免二手房买卖纠纷

二手房屋买卖纠纷近几年大量攀升，法官结合案例对二手房交易的问题及对策进行了分析。

法官认为，导致二手房纠纷增长的原因和避免纠纷的方法主要有以下几点：

1.房地产市场太热。许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又浮动了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。

预防方法：对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。

2.二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。

预防方法：买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

3.中介机构的不规范行为导致纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。

预防方法：买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。

4.缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。

预防方法：购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。

5.涉宅基地房屋主张交易无效。房屋价值的上涨，同样还导致许多农民将宅基地房屋销售给城镇居民后反悔，从而起诉。

预防方法：因为法律禁止城镇居民购买宅基地房屋，故而法官建议城镇居民不购买这类房屋。