一、建设用地转商业用地谁审批

建设用地未到期转商服用地，需要按照以下步骤进行操作：

1．首先，需要向当地城市规划和国土资源部门提交申请，申请转变土地用途，并附上相关的证明材料。

2．城市规划和国土资源部门会对申请进行审批，如果符合相关规定，会发放土地用途变更批准书。

3．拿到土地用途变更批准书后，需要到当地国土资源管理部门办理土地使用权证书的变更手续。

4．在变更土地使用权证书之后，还需要到相关部门申请变更相关的规划许可证、建筑工程规划许可证等相关证照。

二、设立建设用地使用权是否需要办理登记

我国民法典规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。按照这一规定，设立建设用地使用权，必须办理登记。建设用地使用权是一项非常重要的财产权，为有效保障建设用地使用权人的合法权益，民法典明确规定，设立建设用地使用权，应当到登记机构办理登记，把有关事项记载到专门的簿册上，由此可看出，建设用地使用权设立登记具有强制性。

三、建设用地使用权期限如何在法律上规定

我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分别不同种类的土地使用权进行规定。通过土地划拨及乡（镇）村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。

通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：

1．居住用地70年；

2．工业用地50年；

3．教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

4．商业、旅游、娱乐用地40年；

5．综合或者其他用地50年。