根据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，可以看出商品房销售广告和宣传品属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内房屋及相关设施的说明和承诺是具体的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。即使商品房买卖合同中未包含解释和承诺，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。赵女士买了一套属于开发商承诺的一所中学的“学区房”，但买了房子后发现，这幢楼不在该中学的学区内，但开发商的广告并未写进合同。这种情况能保护权利吗？在法律上，开发商作出的承诺是要约邀请，即开发商作出的承诺如果写在合同中即生效。如果没有写在合同里，就不受法律保护。因此，在这个问题上维权是非常困难的。但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体确定的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。赵女士的情况是报价还是邀约，要看开发商的广告说明、房价以及广告是否对房价有重大影响。证明这个问题常常很困难。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条：商品房销售广告、宣传品为要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体确定的，对房屋的设立和房价的确定有重大影响的，制定商品房销售合同，应视为要约。即使商品房买卖合同中未包含解释和承诺，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。

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