近期，深圳拟以地方立法的形式打破城市更新长期以来的困局。今年8月初，正在内部征集意见的《城市更新条例（草案150731）》指出，可以强制征收的钉子户不得超过5%。我们来看看细节。2015年8月初，正在内部征集意见的《城市更新条例（草案150731）》显示，在保持“政府引导、市场化运作为主，充分发挥市场化配置资源作用”的主导机制的同时，首次提出“产权置换按建筑使用面积（建成区）计算，置换率（即拆迁补偿率）不低于1，但不高于1:1.3”和“不愿意参与股权转换并签订安置补偿协议的权利人不超过5%，项目实施人可以向区政府申请强行收缴不愿参与股权转换的权利人的不动产，并签订安置补偿协议，出售给项目实施人”。8月10日，南都记者向深圳市规划国土委发来采访函，对此事进行核实。草案的真实性并未被否认，但明确提出“草案修改仍属内部征求意见，尚未通过人大审批”，从目前情况看，如果条例通过实施，将是城市更新工作的第一次在中国提升到立法层面。在目前的草案中，C/I比例不低于1:1，也不超过1:1.3，最引人注目的是，市场呼吁已久的C/I比例标准终于出现了。草案第五十一条规定，房屋产权置换按建筑物使用面积（内建建筑面积）计算，置换比例不得低于1:1，但不得超过1:1.3。房地产置换涉及的土地产权按土地面积的50%乘以批准的项目容积率计算；土地货币补偿按土地市场评估价计算；房屋货币补偿按房屋置换的市场评估价计算。

另外，在原权益的认定上，缺乏第三方的介入，因此被拆迁房产的市场价值往往相差较大。草案第四十七条明确规定，城市更新拆迁改造项目范围内的土地、建筑物的价值，应当采取市场评估、协议取得、产权置换等方式确定。，并应作为权益基础转换的依据：“市场评估通过的，按照三家评估机构市场评估值的算术平均数确定市场机构的评估结果。”，在城市更新中引入市场化的评价机制。草案规定，在城市更新过程中，项目实施人应当制定股权转换方案，包括权利人及其权利、项目开发总量、股权转换参与人等内容，项目实施前的产权置换和货币补偿标准。值得注意的是，该方案还应包括“申请强制征收补偿承诺”，这预示着以下“强制征收”和“强制销售”。其中95%以上可以申请强制收售。2010年实施的《城市更新措施实施细则》中规定，“市场主体与全体业主签订拆迁补偿安置协议后，形成单一主体”。但由于业主利益不同，100%的签约率在以往的市场验证中从未成功过。在香港，相关法律更加完善，采用“多数决定”，以找到一个法律实施方案，为大多数业主和少数业主的利益。《城市更新条例》第一次模拟考试也借鉴了这一模式，制定了《强制和强制出售详细规定》草案。

首先，草案第58条设置了“退出和收购”条款，规定由市场主体组织实施城市更新拆迁改造项目的，不愿意参与权益转换并签订合同的权利人人数拆迁安置补偿协议不超过10%，权利人不愿参与权益转换并签订搬迁安置补偿协议的，可以按照市场评估价向政府申请收回、收购其土地使用权和建筑物。对于政府收回、购买的土地使用权和建筑物，“不得低于市场评估价出售给项目实施主体。项目实施主体不愿转移的，政府应当作为权利主体参与城市更新。”

当不超过5%的债权人不愿意参与股权转换并签订搬迁安置补偿协议时，项目实施人可根据经批准的股权转换方案中的强制补偿承诺，确定拟收取的补偿金额，并提前支付收购价款，并向区政府申请强制征收不愿意参与股权转换的权利人的不动产，签订搬迁安置补偿协议，出售给项目实施主体所在地政府。这就是“强制征收”的标准。

此外，少数权利主体拒绝与项目实施主体签订拆迁补偿安置协议，阻碍项目实施的，项目范围内95%（含95%）以上房地产权利人可向区政府提出申请项目所在地政府强制销售项目范围内的全部房地产。

强制销售实行拍卖方式，拍卖底价为项目范围内所有房地产的市场评估价，拍卖底价以三家房地产评估机构评估均价为准。评估费由申请人预付，用于强制销售。在项目范围内拥有95%（含95%）以上房地产权利的人员，拒绝与项目实施主体签订拆迁补偿安置协议的权利主体，以及其他法人和公民个人可以依法参加竞买。但是，不允许联合体投标。

拍卖成交后，竞买人是项目范围内房地产的单一权利人，应当按照本条例的规定组织实施拆迁改造城市更新项目；拍卖秩序混乱的，强制拍卖申请人应当按照拍卖底价收购。

可以申请行政复议和提起行政诉讼

但是，由于城市更新项目涉及大量的公共利益诉求，可能造成风险，区政府在作出强制拆迁决定前，应提交专家委员会审查和风险评估收藏或强制出售。权利人对地方政府作出的强制征收、强制销售决定不服的，可以依法申请行政复议，提起行政诉讼。

值得注意的是，对于市场主体拆迁的城市更新项目，如果存在“不超过5%的权利人不愿意参与权益转换并签订拆迁安置补偿协议，且未实现强制征收”的情况，则“不具备”强制销售的条件，或者不申请强制销售的，“项目逾期无其他法律救济”四种情形之一，即“项目实施人明确放弃”的，项目所在地区政府可以决定收回项目，由政府实施。政府可以通过招标或委托建设的方式实施。