东方网1月28日消息：《广州市旧城更新改造规划纲要》日前公布，旧城改造拆迁涉及60万人，面临拆迁的居民究竟能获得怎样的补偿标准？这是市民关心的热点。昨天，市国土房管局公布了《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》（以下简称《意见》），《意见》在原来改造拆迁通常只按市场评估价的基础上，增加了改造奖励金，但规定总补偿额不能高于同区域一手楼价。这使得旧城改造补偿标准大幅上升，有望与一手楼价持平。

安置变化

原址回迁改为就近安置

《意见》明确，旧城改造有三种补偿安置方式，原有的原址回迁方式改变为就近安置，居民原地回迁的可能性较小。拆迁安置补偿标准仍然参考东濠涌拆迁方案，即按三部分补偿——市场评估价、旧城区补偿金和搬迁时限奖励费（后面两部分补偿合称改造奖励），但总补偿额不高于同区域新建普通商品房市场价。这就意味着未来旧城改造拆迁安置补偿标准会与同区域一手楼价接近。

市国土房管局称，《意见》曾选取了越秀区东濠涌整治项目和荔湾区宝盛沙地二期旧城改造项目作为试点。这就意味着未来旧城改造拆迁补偿安置标准会与东濠涌整治项目等相似，其拆迁补偿费会与周边一手楼价持平。据悉，东濠涌拆迁补偿标准最高达到1．3万多元／平方米，与当时周边一手楼价持平。

只一套房

拆迁后最低补偿40平方米

《意见》加大了对低收入家庭拆迁补偿的力度。对于符合广州市低收入家庭条件的家庭，如果被拆迁房屋是唯一产权，其最低补偿面积为40平方米，即小于40平方米的房子也可以按40平方米来补偿。其中符合低收入家庭住房保障条件的广州城镇户籍居民可以选择就近安置，符合低收入家庭标准的则可以选择货币补偿。

另外，即使不是低收入家庭的广州城镇居民，只要是被拆迁人是唯一产权住宅，如果选择异地永迁也可以按最低40平方米标准来补偿。

无房产证

符合办证难房屋照样补偿

据悉，以往不少合法的住房因为没有房产证而无法享受拆迁补偿优惠。对此《意见》明确，凡是符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》的办证难住房，即使没有领到房产证，也视为领取房产证的标准来补偿。

防钉子户

2／3户数签字后可申请强拆

据悉，为了防止钉子户的出现而影响旧城改造，《意见》也规定，如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数的2／3的，对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。被拆迁人和房屋承租人逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行行政裁决结果的，由旧城更新改造项目所在区人民政府组织实施强制拆迁，或者依法申请人民法院强制拆迁。

专家视点

或带动二手楼价上涨

中原地产项目部总经理黄韬分析说，旧城改造拆迁安置标准的提高，有可能带动老城区二手楼价的上涨。据悉，去年东濠涌河涌整治拆迁，补偿价最高达13360元／平方米，促使周边二手楼价急升50％，这一现象将可能在未来旧城改造拆迁中不断出现。黄韬说：如果旧城改造拆迁补偿都看齐周边一手房，可能会提高拆迁成本，使得开发商参与旧城改造的积极性下降。

实例解析

房子拆迁补偿三种方式可选

1．货币补偿

增加补偿改造奖励费

《意见》明确，货币补偿方式是按房地产市场评估价格确定，但可以增加旧城区补偿金和搬迁时限奖励费。其中搬迁时限奖励费根据不同搬迁时限给予不同奖励。三项补偿加起来不得高于周边一手楼价。

模拟案例

补偿总额不超一手楼价

假定旧城更新改造项目位于荔湾区上下九－陈家祠－站前路地段，根据采集统计的该区域内存量多层住房的市场评估案例，该区域内存量多层住房市场评估均价为7800元／平方米。如2009年12月该被拆迁房屋所处区位新建普通商品住宅市场价格为12800元／平方米，该项目的改造奖励不得高于5000元／平方米（12800－7800）。

2．异地永迁

外迁越远获补偿越多

异地永迁按照新建普通商品住宅市场价格，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，来确定补偿安置的住房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。

模拟案例

上下九安置到金沙洲50平方米换75平方米

假定旧城更新改造项目位于荔湾区上下九－陈家祠－站前路地段，以一套合法产权建筑面积为50平方米、产权性质为住宅的被拆迁房屋为例，如2009年12月该被拆迁房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格为12800元／平方米。住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置的，如永迁安置住房位于白云区金沙洲，假定2009年12月永迁安置房所处区位的新建普通商品住宅市场价格为8500元／平方米，则应当补偿安置的住房建筑面积为：（128008500）50＝75．29平方米，拆迁补偿面积增加了25．29平方米。

3．就近安置

补偿面积不低于原来

据悉，《意见》把原有的原址回迁安置方式更改为就近回迁。据悉，不少旧城改造可能在改造后改变了住宅用途，被拆迁户无法原址回迁，所以《意见》仅是给出了就近安置的补偿安置选择。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。

新政答疑

直管公房因拆迁退租咋办？廉租房退租补偿30％

根据规定，直管公房租户拆迁时愿意退租的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30％，给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。而如果被拆迁户不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积。

住宅已改商铺怎么补偿？按市场评估价60％补钱

在旧城改造项目中，有不少首层住宅被改作商铺经营，由于住宅和商铺价值不一样，《意见》明确，由业主自行住改商的住宅房屋，被拆迁人选择异地永迁或就近安置的，只能按住宅用途进行补偿安置。而如果业主选择货币补偿，则可以按商铺市场评估价的一定比例获得补偿。其中1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60％给予补偿。

广州旧城改造拆迁补偿安置新政策出台

拆住改商最高可按商用补偿六成

广州市即将拉开旧城改造大幕，未来将拆除1000万平方米的旧建筑，动迁人口约60万。如何保障被拆迁人的利益成为决定旧城改造成败的关键。广州市国土房管局昨日正式公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），今后，旧城改造拆迁将参照当地一手商品房均价大幅提高补偿标准，对住改商、没有房产证的房屋等四大拆迁遗留难题提出了解决之道。

焦点1

困难家庭最少补40m2

随着城市化的发展，很多老城区居民都面临经济困难，他们所住的旧房普遍偏小，如果按拆一补一的方式补偿，其居住情况并没得到改善。如今广州要设定住宅房屋拆迁补偿最低面积标准，加强对弱势群体的保护，保证住宅被拆迁人的居住权。

此次出台的《指导意见》明确，如果被拆住房合法产权的建筑面积小于40平方米，被拆迁人只要满足具有广州城镇户籍，且被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅这两个条件，在异地永迁的时候将按40平方米予以补偿。

在满足上述两个条件的基础上，如果被拆迁人符合广州城市低收入住房困难家庭的住房保障条件，还可以选择就近安置。

市国土房管局表示，出台上述最低补偿安置面积的规定，主要出于以下考虑：一是将补偿安置与住房保障工作紧密结合，倾斜照顾低收入住房困难家庭，通过改造同步解决低收入家庭的居住问题，实现一举两得；二是通过政策引导被拆迁家庭多选择异地永迁和货币补偿，实现抽疏中心城区人口的目的。

此外，新政策明确提出：被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式享受上述拆迁补偿政策。

焦点2

住改商物业区别对待

广州历史上形成了较多的住改商问题，对于这类问题，新的拆迁政策本着尊重历史、实事求是的原则，也将给予适当补偿。

《指导意见》规定在符合规划条件下，拥有合法产权的被拆迁人可以选择不同的补偿安置方式。被拆迁人选择异地永迁、就近安置的，按住宅用途进行补偿安置。如果被拆迁人选择货币补偿的，还要根据住改商物业的具体情况分别对待———

如果是1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60％给予补偿。

如果住改商物业属于1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50％给予补偿。

广州市国土房管局还明确，如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《指导意见》有关住宅货币补偿的，应当按照住宅确定货币补偿，以保证政策适用的公平性。

焦点3

自建房补偿不超过六成

广州从1981年开展房地产登记工作，目前符合登记条件的房屋已基本办理了房地产证，但在实际中也还存在着因建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠交税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产历史遗留办证难问题。

那么没有房产证的房屋拆迁怎么补偿呢？《指导意见》明确，根据广州2008年初出台的解决历史遗留办证难问题的相关意见，已开始给大批没有房产证的房屋发证，对于符合相关文件规定，但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按相关文件确定条件核定的面积确定房屋补偿安置面积。

《指导意见》还明确，违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对于被拆迁人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，考虑到过去法规政策不断完善的历史背景，给予适当、合理补偿，可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60％给予货币补偿。

焦点4

租客弃租公房可补三成

旧城改造拆迁中还有一大难题就是租房客往往会以租赁合同为由拒绝搬迁。为引导承租人主动解除租赁关系，《指导意见》首次明确，符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30％给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。也就是说如果被拆迁房屋的货币补偿有100万元，承租人就可以拿到30万元的弃租补偿。

如果符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法配合安置工作。

广州市国土房管局相关负责人表示，这项补偿办法只适合直管公房拆迁，私房拆迁由业主和租客自己协商弃租补偿的比例。

三种补偿安置方式

货币补偿

新增改造奖励，使拆迁补偿标准比以前大有提高，更有利于充分保障被拆迁人的合法权益。按照新的政策，货币补偿由房屋市场评估价加上改造奖励，标准最高可以达到同区位一手商品住房均价水平。

异地永迁

为抽疏中心城区人口密度，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，确定异地安置房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。

就近安置

按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。