一、出租房屋形成事实上的出租宅基地

出租房屋是目前农村宅基地私下流转最为普遍的方式。农民在取得的宅基地上建房后，将房屋在一定期限内出租，个人获得租金收益，承租人将其作为住宅、办公、仓库或其他经营服务场所。此类流转多发生在城乡结合部等交通便利、经济活动较为活跃和适合于休闲度假的区域。北京市通州区宋庄镇，从小堡村农民在90年代初开始向少数画家出租房屋至今，已发展到22个村2300多户农户出租房屋，该地区已云集了3000多位画家。在重庆市璧山县璧泉村，出租房屋的农户占该村总农户的32.5%。在南京市秦淮区，约有三分之一的农户出租房屋，有些村甚至家家出租，租房客超过本村人，有的甚至超出本村人口的4-5倍。据有关方面调查，出租房屋以居住用途为主，在流转后一般不改变房屋的用途，出租期限一般为1年-2年，短的几个月，但有些地区租期长达十几年、几十年，并且租金是一次性付清，出租人一般进城居住，不会再回来要房，承租人长期拥有此房。由于国家明令禁止宅基地出租、买卖，因此，城镇居民便采用这种变相手段租用农民的宅基地。流转的主体多为农户个体，但也有农村集体经济组织。

二、买卖房屋形成事实上的买卖宅基地

有两种情况，一是随着社会经济的发展和城市化进程的推进,不少务工经商的农民逐步向城镇集聚,取得一定的经济收入后便在城镇购买商品房,而将原农村住宅连同宅基地出售给他人;二是一户多宅又长期无人居住的房屋，出售给他人。在北京市怀柔区和昌平区的一些风景秀丽、依山傍水之地，吸引了不少城市居民。有的农民将住宅出售给城市退休人员,用于周末或夏季度假休闲;有的出售给艺人们,办公和居住两用。据了解,买卖后的房屋所有权证发生转移,通常还由买方出资修缮房屋甚至改造房屋结构,部分房屋的用途转变为商业用房。如昌平区兴寿镇的上苑村,吸引了许多画家在此安营扎寨,成为有名的“画家村”,他们出钱改造,使基础设施条件和环境不断改善,服务业水平不断提高,带动了农村经济的发展。此类买卖为地下交易，无法准确调查出具体交易数量，据对北京市一些区域调查，辖区内概略统计约占10%左右。

三、新农村建设名义下的“小产权房”流转

“小产权房”实际上就是利用农村集体土地进行房地产开发，并向社会公开销售或以长期出租形式变相销售的商品房。这些项目多由农村集体经济组织与开发商联合开发。根据现行法律规定，此类住房只能对本集体经济组织成员销售，但由于种种原因，实际上也销向城镇居民，已有相当数量的城镇居民购买了此类房屋，形成了最为面广量大的农村宅基地流转。如2006年，浙江省湖州市某村以农民新居建设为名，占用耕地20余亩建造多层住宅楼，在分配给本村村民居住后，将多余的房屋向社会公开销售。据北京市一机构调查，2007年上市的400个楼盘中，属于“小产权”楼盘的占18%。有关资料称，南京市某区有12处“小产权房”项目，占地面积近百亩，购买此类房屋的，城镇居民约占60%。

什么是农村宅基地

农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。