买房刚刚入住不久就出了问题购房者首先应确定是否处于房屋质量保修期内，然后与开发商进行协商沟通，并申报建交委、规划局等相关部门进行检测、备案。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任；超过保修期的房屋质量问题，一般由购房者自行负责。

购房者，你该注意什么？

订立定金合同或条款时购房者，你该注意什么？

？？？订金，是指为了担保合同的履行，一方当事人预先向对方交付一定数额的金钱。其特点在于，交付订金的一方不履行合同的，无权要求返还订金；收取订金的一方不履行合同的，应当双倍返还订金，这就是所谓订金罚则。

？？？在目前的城市私有房屋买卖和商品房销售中，经常出现的订金合同或条款，大体有两种情况：一是买卖双方在房屋买卖合同订立之前，先达成一个购买房屋的意向或协议，约定购买方先向出卖方交付一定数额的订金。如房地产开发商在取得商品房预售许可证之前，先与购房者签订商品房定购协议，并收取购方人一定数额的订金，作为双方日后签订商品房买卖合同的担保；二是双方在房屋买卖合同中订立订金条款，约定一方在合同签订时先向对方交付一定的订金，日后一方违约的则适用订金罚则。

？？？上述两种情况前者称为立约订金，后者称为违约订金。购房者在订立订金合同或条款时，应该注意哪些问题呢？记者采访了中诚信律师事务所的于向东律师。

？？？对这个问题，他的解答如下：一是要理解订金的性质和作用，在签订订金条款订金合同和交付订金前，对房屋出卖人和房屋的有关情况作准确的了解，防止日后反悔出现被动或被人骗取订金。

？？？二是明确订金和保证金、订金、押金、封金等金钱质押行为的区别。订金虽然也是金钱质押担保方式的一种，但其性质和作用（订金罚则）均有法律的明确规定。只要双方在合同中就订金的性质作出明确的规定，并实际交付订金，在一方违约时，就可适用订金罚则。而其它金钱质押行为在我国目前尚无明确的法律规定，一般只能按照双方在合同中的规定进行处理。如有的开发商在签订商品房买卖合同之前，先收取购房人一定数额的订金或封金，并约定在规定的较短期限内如购房人不与开发商签订购房合同，则开发商有权另行出卖该房屋，并没收订金或封金。但对开发商不能在规定的期限内保留购房者的购买权如何处理，则往往没有约定。在这种情况下，就不能对开发商适用订金罚则，要求其双倍返还。

？？？三是应当知道订金具有实践性的特点。也就是说，订金合同或条款的生效，以订金的实际交付为条件。购房双方虽签订了订金合同或条款，但未实际交付订金的，则订金合同或条款不生效；实际交付的订金少于或多于约定的订金数额，对方接受的，视为双方对订金数额的约定进行了变更。

？？？四是应注意立约订金和违约订金的差别，立约订金只适用于一方悔约（不与对方签订房屋买卖合同）的情况；而违约订金则可适用于一方的部分违约行为，根据有关规定，一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分占合同内容的比例，适用订金罚则。还有就是将订金的约定作为购房合同的一个条款时（指违约订金条款），应注意购房合同本身的合法性，如房屋出买人是否有权出卖房屋，开发商是否具备预售、销售商品房的条件或资格，房屋本身是否是可以买卖的，是否取得了房屋共有人的同意等。如房屋买卖合同本身违法，则会造成订金条款的无效。

？？？五是要知道订金的数额限制，按照法律规定，订金的数额不能超过合同金额的20％，超过的部分无效。

？？？六是在购房合同中，如果既约定和实际交付了订金，又约定了违约金的，则只能选择其一适用，不可同时采用。在这种情况下，如出现出卖方违约时，购方人应比较利益大小轻重，选择有利于自己的一种方式向对方要求违约责任。

？？？以上应当注意的问题在私房买卖和商品房买卖中大体无异。只是在私房买卖中，多注意出卖人的信用情况和出卖资格（如是否合法产权人，是否经共有人或其同居住的成年人同意），在商品房买卖中应多注意开发商的售房条件（如五证，尤其预售或销售许可证是否具备）。本报记者

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《商品房销售管理办法》第三十三条

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。