拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物的财产权利转让给最高应价的买卖方式。拍卖的出卖人称为“拍卖人”，参加拍卖的买主称为“竞买人”。拍卖最大的特点是公开性和竞争性。拍卖是由竞买人提出各种标价，通过公开竞争，由拍卖人通过击槌等特定方式接受某项出价的买卖方式。

拍卖必须要经过三个步骤：

(1)拍卖人将拍卖物的种类、拍卖处所、拍卖日期，及其他必要的事项公开告知公众。

(2)在规定的拍卖日期和拍卖地点，拍卖人当众拍卖规定的物品。

(3)拍定。

土地拍卖即土地使用权拍卖。是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。

在中国，其程序是：①土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。②竞买人报名参加竞买并索取有关文件。③竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订《拍卖成交确认书》;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。