（一）公共服务。

它是为全体用户提供经常性服务，是所有用户都可以享受到的。

1、卫生服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化池，上门为单位和用户收集清运垃圾、清洗每天的垃圾桶。

2、定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生；在每次清洗水池的同时，清洗楼梯走廊。

3、每月派员挨家挨户上门登记计算，交缴水电费；对所管理的楼宇公共水电设施的维护保养、楼梯过道的公共照明维护，随时更换坏了的灯泡。

4、维护小区环境，设卫生监督员每天流动检查，制止各种有损市容、市貌的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，保障全体用户的利益不受侵害。

5、小区内的治安服务，设立治安岗亭和流动巡逻队伍。

（二）专项服务。

它是为某些用户群众提供的服务，有：

1、为高层用户24小时开启、维修电梯；

2、定期翻新、粉刷楼宇；

3、检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、配电房等动力设备；专项服务的收费，按各用户的建筑面积合理负担。

（三）特约服务。

它是为满足用户特别需要而提供的个别服务，主要有：

1、代保管自行车、摩托车、汽车；

2、代管房屋；

3、预约定期上门清扫室内卫生；

4、收洗衣物、被褥、缝制衣服；

5、代购商品、代送煤气等；

6、代搬家业务；

7、代接送小孩上学、入托；

8、土木工程维修、装饰；

9、园林绿化的设计、种植保养和出租时花盆栽；

10、维护室内水电设备、家用电器；

11、用户委托的其他服务项目。

一、物业综合经营服务的基本要求

物业综合经营服务的基本要求是高效、优质。而高效优质的服务，必须满足下列四方面的要求：

1、效用。这是业主对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。例如，物业维修服务必须保质保量符合有关标准；环境清洁服务必须做到五无等等。

2、方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的需求，又称对时空效果的需求。例如报修近便，修得及时，家居生活服务使居民不出门也能得到满足等。

3、态度。这是业主对服务者行为方式上的需求。为了提供高效优质的服务，服务者必须与业主相互沟通，协调一致，贴心周到，取得信任。国外市场上流行的顾客总是对的的信条，说明主动、热情、诚恳、和气的服务态度是劳务成交的前提。

4、满意。这是业主对于效用、方便和态度的心理感受，也是对所需服务高效优质与否的总体评价。为此，物业管理公司应千方百计地提供大管家式的服务，刻意创造一个以物业为中心的有利于业主生活与工作的微型社会，通过高效优质的综合服务实现物业管理的服务宗旨。

二、物业综合经营服务的条件

综合经营服务的条件，从总体上看可以分为两个：一是硬件；二是软件。硬件是指资金和场所（包括建筑物）；软件是指经营内容或项目，以及经营思路和体制。硬件是解决经营什么的问题，软件是解决如何经营的问题。具体而言可归纳为三个方面内容：

（一）筹措资金

在开设综合经营服务项目时，能得到上级主管部门的拨款当然是最好的，然而没有拨款就要自筹资金，具体办法有：

1、以物业管理公司的信誉直接进行借贷。

2、抵押贷款。

3、向其他单位进行融资，或者向职工和社会集资。

总之，要调动各方面的积极性，想尽一切办法，解决资金的来源问题。

（二）寻找场地（包括建筑物）

（三）选择经营内容或项目

在经营内容或项目的选择上，可以采取以下原则：

1、日常生活类优先

物业管理公司应该优先开设诸如柴、米、油、盐、酱、醋、吃、穿、用、行等日常生活方面的服务项目。如自行车的存放、开设小商店等。

2、消费周期短、利用频繁的项目优先

如一日三餐、生活必需品。而消费周期长，使用不频繁的项目可暂缓考虑。

3、易损易耗品优先

如小五金、小家电，在日常生活中容易损坏，其维修项目可先行开设。

4、优势特色项目优先

如物业管理公司有房屋维修工程队、机电设备维修部等，可开设装饰装潢服务经营部，连带经销建材等。也可开设家电维修服务中心等。

5、中介服务项目优先

如找保姆、钟点工，介绍家教，房产评估、换房，买卖中介等投资少，利用信息和关系多的也可优先。

（四）经营思路和体制

1、综合经营服务总的经营原则，是按照商品经济价值规律办事，实行等价交换、有偿经营服务。

2、综合经营服务也可实行企业化管理，按承包经营责任制办法，进行个人承包。包赢不包亏，定额上缴，亏损自负，余额自留。其中可采取风险承包和抵押承包两种方式。

3、引进竞争机制，进行服务项目招标，即所开设的综合经营项目，实行企业内部或公开竞争招标，通过决标，以最高额中标发包，并签订承包合同。